Wohnen könnte leistbar sein...

Leitartikel Haus & Grund Nr. 4/Juli-August 2026:

Achtzehn neu bezogene Wohnungen, zehn davon mit Beanstandungen. Kein Wasserschaden, kein Baumangel – sondern Unmut über die Optik des Bodens oder die Lage des Balkons. Diese Episode aus dem eigenen Bestand erzählte Hans-Peter Lorenz, seit 2000 Geschäftsführer der gemeinnützigen Vogewosi, im Juli im Gespräch mit den Vorarlberger Nachrichten – als Beleg dafür, dass er die vielbeschworene Wohnungsnot differenzierter sieht, als es die Schlagzeilen nahelegen. Wenn jemand den Holzboden nicht mag oder die Küche nicht gefällt, frage er sich ernsthaft: „Wo ist da die Wohnungsnot?“

Nach fast 40 Jahren im Unternehmen und 15.000 verwalteten Wohnungen zog Lorenz damit keine kleine Bilanz, sondern stellte eine unbequeme Grundsatzfrage: Fehlt es in Vorarlberg tatsächlich an Wohnraum – oder sind die Ansprüche an das, was gebaut werden soll, mittlerweile so absurd hoch, dass sie die Schaffung neuen Wohnraums selbst erschweren?

Zwischen Anspruch und Wirklichkeit
Ganz von der Hand zu weisen ist der Befund nicht. Der Wohnbau soll heute möglichst viele Ziele gleichzeitig erfüllen: klimafreundlich, energieeffizient, barrierefrei und verdichtet soll gebaut werden, dazu architektonisch ansprechend – und selbstverständlich leistbar. Jedes dieser Ziele lässt sich für sich genommen gut begründen. In ihrer Summe verlängern und verteuern sie jedoch jedes Bauvorhaben.
Wer mehr Wohnraum einfordert, kommt an der Frage nicht vorbei, ob nicht ein Teil der eigenen Vorgaben genau das verhindert, was man erreichen will.

Hinzu kommt die schlichte Marktlage: gestiegene Zinsen, hohe Baukosten, knappes und teures Bauland. Wer in Vorarlberg heute baut, kalkuliert mit Rahmenbedingungen, die mit jenen vor zehn Jahren kaum mehr vergleichbar sind. Regulatorisch verschärft sich die Lage zusätzlich – energetische Sanierungspflichten auf EU-Ebene, ein Mietrecht, das mehr Dschungel als Recht ist, laufend neue technische Standards. Für alle Bauträger, nicht nur gemeinnützige, bedeutet das einen ständigen Balanceakt zwischen Qualität und Leistbarkeit. Für private Eigentümer, die einen erheblichen Teil des Vorarlberger Wohnraums bereitstellen, wird die Rechnung noch enger: Wo Erhaltungspflichten unverändert bestehen bleiben, der wirtschaftliche Spielraum aber schrumpft, sinkt langfristig auch die Bereitschaft, in bestehenden oder neuen Wohnraum zu investieren.

Einfacher statt strenger
Einen Ausweg könnte zum Beispiel ein Modulsystem für den geförderten Wohnbau, auch angelehnt an den Gebäudetyp E (die Haus & Grund berichtete 2025 über den Ansatz des einfacheren Bauens) darstellen. Ein Prozess, in dem Planung und Errichtung standardisiert werden, um trotz wachsender Anforderungen leistbar bauen zu können. Typisierte Bauteile und reduzierte technische Nachweispflichten senken die Planungskosten spürbar und beschleunigen die Bauabwicklung massiv. Der Grundgedanke lässt sich nahtlos auf die private Vermietung übertragen: Je planbarer, einfacher und rechtssicherer ein Vorhaben ist, desto eher wird investiert. Umgekehrt gilt ebenso: Jede zusätzliche Auflage, die im Einzelfall vernünftig klingt, verringert in Summe die Zahl jener, die überhaupt noch bereit sind, Wohnraum zu schaffen, zu sanieren oder zu vermieten. Bürokratische Hürden und langwierige Genehmigungsverfahren schrecken gerade Kleinvermieter zunehmend ab, die eigentlich eine tragende Säule des Wohnungsmarktes bilden – allen voran in Vorarlberg.

Was sich also ändern müsste, lässt sich konkret benennen. Es braucht über Jahre stabile Regeln statt jährlich neue Anpassungen, an denen sich weder Bauträger noch private Eigentümer verlässlich orientieren können. Ergänzend müssen Genehmigungsprozesse digitalisiert und gesetzliche Fristen für behördliche Entscheidungen strikt eingehalten werden. Und es braucht steuerliche wie rechtliche Anreize, die private Investitionen in Wohnraum wieder attraktiver machen, statt sie zusätzlich zu belasten. Bessere Abschreibungsmöglichkeiten für energetische Sanierungen oder vereinfachte Mietvertragsgestaltungen wären hier sofort wirksame Instrumente. Wer an diesen Stellschrauben dreht, schafft nachhaltig mehr Wohnraum – ganz ohne neuen Fördertopf.

Der kleine Vermieter trägt mit
In der öffentlichen Diskussion geht dabei oft unter, wer diesen Wohnraum tatsächlich bereitstellt: nicht nur große Bauträger, sondern zu einem erheblichen Teil private Einzelpersonen. Menschen, die eine geerbte Wohnung nicht leer stehen lassen, sondern vermieten. Oder die sich mit einer einzelnen Wohnung eine Altersvorsorge aufgebaut haben. Diese kleinen Vermieter verfügen selten über die Mittel oder das Fachwissen großer Unternehmen – tragen aber dennoch einen wesentlichen Teil der Wohnraumversorgung mit.

Genau für diese Gruppe hat die Vorarlberger Eigentümervereinigung zusammen mit dem Land Vorarlberg die Initiative „Sicher Vermieten“ ins Leben gerufen. Sie nimmt privaten Vermietern zweierlei ab: die Unsicherheit und das Alleinsein. Wer nur eine Wohnung vermietet, trägt das Risiko – etwa bei Mietausfällen oder Schäden – für gewöhnlich allein, ohne die Streuung, die ein größeres Portfolio bietet. „Sicher Vermieten“ setzt genau dort an: mit Absicherung ebenso wie mit fachlicher Begleitung, von der rechtssicheren Vertragsgestaltung über die jährliche Betriebskostenabrechnung bis hin zur Frage, welche Regeln bei einer Mieterhöhung aktuell überhaupt noch gelten.

Leerstand aktivieren
Neben dem Neubau ist eine zweite Stellschraube im Fokus: bestehender, aber ungenutzter Wohnraum. Dass eine Wohnung oder ein Haus leer steht, muss nicht bedeuten, dass Eigentümer ihren Wohnraum bewusst zurückhalten oder eine Sanierung schlicht verweigern. Seit Jahren wird die VEV nicht müde, auf die 2018 veröffentlichte Leerstandsstudie zu verweisen, die genau das unterstreicht. Es ist nicht der fehlende Wille zur Vermietung, der Immobilien brachliegen lässt. Vielmehr herrscht große Angst vor den horrenden Kosten einer Instandsetzung sowie vor den unberechenbaren finanziellen Risiken: Häufig steht der hohe Aufwand in keinem Verhältnis zu dem, was am Ende nach Steuern, Instandhaltungsrücklagen und eventuellen Mietausfällen tatsächlich übrig bleibt.

Zudem wird das tatsächliche Potenzial oft überschätzt: Der Anteil an Wohnungen und Häusern, die dem Markt wirklich sofort zugeführt werden könnten, ist in der Praxis und in Relation gering. Sehr viele Objekte stehen schlicht deshalb leer, weil eine bauliche Sanierung – und damit eine marktkonforme Aufbereitung – unbezahlbar geworden ist. Neben Unsicherheiten über den bürokratischen Verwaltungsaufwand, die Sorge vor Mietausfällen oder schlicht fehlender Zeit ist es also vor allem diese finanzielle Hürde, die Eigentümer bremst.

Fakten statt Reflex
Was diese unterschiedlichen Ansätze eint, ist ein gemeinsamer Ausgangspunkt: Leistbares Wohnen entsteht nicht durch ein einzelnes Gesetz und schon gar nicht durch eine einzelne Schlagzeile, sondern durch das Zusammenspiel vieler kleiner Stellschrauben – Bauland, Baukosten, steuerliche und rechtliche Grundlagen, Regelwerk, private Investitionsbereitschaft und die Aktivierung bereits vorhandenen Wohnraums. Bevor über neue Vorgaben diskutiert wird, lohnt sich der Blick darauf, welche der bestehenden Vorgaben das eigentliche Ziel – mehr leistbaren Wohnraum – eher verhindern als fördern.