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Von MRG bis Steuern: Schwarz-Blau muss sich vielen Baustellen widmen

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Die Experimente in der Wohnpolitik der vergangenen Jahre haben in Österreich ihre Spuren hinterlassen. In vielen politischen Gestaltungsbereichen, die das Grundrecht Wohnen betreffen, kann nicht von einer zufriedenstellenden Situation gesprochen werden. Die steuerliche Belastung erhöht sich kontinuierlich, die Berechnungsgrundlagen ändern sich im Jahres-Rhythmus – und das vermeintlich heiße Eisen Mietrechtsgesetz (MRG) wurde von Rot-Schwarz in der vergangenen Legislaturperiode oft bearbeitet, aber genauso oft unverrichteter Dinge wieder zu Grabe getragen. Eine unbefriedigende Situation für Eigentümerinnen und Eigentümer, Vermieterinnen und Vermieter und Mieterinnen und Mieter gleichermaßen. Und das, obwohl die Ausgangslage – entgegen der Rufe unterschiedlicher Interessenvertreter – nicht schlecht ist, wie der Blick auf die Statistik zeigt. So werden in Österreich durchschnittlich „nur“ 22 Prozent der Haushaltsausgaben für den Budgetposten „Wohnen“ aufgebracht. Zum Vergleich: Von einer Überbelastung der Wohnkosten wird laut EU-SILC-Definition dann gesprochen, wenn 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens für das Wohnen aufgebracht wird. Die Statistik Austria ihrerseits definiert diese Grenze bereits bei 25 Prozent. Mit einem Anteil der Wohnkosten von 22 Prozent, der in den vergangenen zehn Jahren darüber hinaus nur um 1 Prozent gestiegen ist, darf Wohnen im EU-Vergleich in Österreich daher als leistbar bezeichnet werden.

Wohnsituation durchgehend gut

Auch eine Umfrage des ISA-Instituts im Auftrag des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI) unterstreicht, dass die Stimmungsmache von Arbeiterkammer & Co nicht mit dem Meinungsbild der Österreicherinnen und Österreicher einhergeht. Demnach sind 86 Prozent der Menschen mit ihrer eigenen Wohnsituation sehr bzw. eher zufrieden. Auch die Werte hinsichtlich der Zufriedenheit mit dem verfügbaren Platz (83 Prozent) und dem Zustand des Wohnobjekts (79 Prozent) sind laut der Studie des renommierten Politologen Peter Filzmaier ausgesprochen groß. „Leistbares Wohnen ist unbestritten ein zentrales Thema, doch widerspricht die wohnpolitik verallgemeinernde Darstellung als generelles Problem den nüchternen Tatsachen der öffentlichen Meinung. Da wäre viel mehr Differenzierung angebracht“, sagt Filzmaier. „Meist entsteht eine solche Situation nach langen sowie sehr emotional geführten öffentlichen und medialen Debatten – Dauerwahlkämpfe sind das beste Beispiel dafür.“

Ärmere Haushalte betroffen

Dass der Zugang zum Wohnungsmarkt für viele Menschen trotz dieses grundsätzlich positiven Stimmungsbildes schwierig ist, steht außer Frage. Der ÖVI wagt in seiner Aufarbeitung daher zurecht den Blick auf die Treffsicherheit des sozialen Wohnbaus. „Ärmere“ Haushalte, und somit jene mit weniger als 60 Prozent des medianen Äquivalenzeinkommens, verwenden mit teilweise mehr als 40 Prozent einen überdurchschnittlich großen Anteil des Haushaltseinkommens für Wohnen. „Die Frage wird aufgeworfen, warum dieser Wert trotz eines 60-prozentigen Anteils an sozialem Wohnbau in Österreich überhaupt möglich ist“, so der ÖVI.

Mangelnde Treffsicherheit

Der Grund wird einmal mehr mit einem Blick auf die Statistik deutlich: Mehr als «Leistbares Wohnen ist unbestritten ein zentrales Thema, doch widerspricht die verallgemeinernde Darstellung als generelles Problem den Tatsachen der öffentlichen Meinung.» Peter Filzmaier, Politologe, Institut für Strategieanalysen (ISA) 3 die Hälfte der einkommensschwächsten und somit armutsgefährdeten Mieterinnen und Mieter müssen am privaten Markt wohnversorgt werden, während mehr als ein Drittel der Mieterinnen und Mieter im sozialen Wohnbau dem oberen Einkommensdrittel zuzuordnen ist (180 Prozent des Medianeinkommens). „Das legt die mangelnde Treffsicherheit und Reformbedürftigkeit des österreichischen sozialen Wohnbaus wohl mehr als deutlich offen“, heißt es beim ÖVI – auch mit Verweis auf die hohen Eintrittsbarrieren: Wartefristen von bis zu fünf Jahren für den kommunalen und gemeinnützigen Sektor sind keine Seltenheit. Ein Umstand, der bei den Menschen wenig überraschend auf wenig Verständnis stößt. 86 Prozent der Interviewten bewerten die stärkere Berücksichtigung der sozialen Bedürftigkeit der Mieterinnen und Mieter bei der Vergabe von Gemeindewohnungen als sehr oder eher sinnvoll, 73 Prozent halten regelmäßige Nachweise der Bedürftigkeit für sehr oder eher sinnvoll.

Hausaufgaben für Regierung

Klar wird: Am Wohnungsmarkt herrscht nicht per se eine schlechte Stimmung. Aber: Die Leistbarkeit ist – wenig überraschend – vor allem bei Geringverdienern ein ausgesprochen großes Problem. Die großen Investitionen in den öffentlichen Wohnbau können dieses Problem offenbar nicht oder zumindest nicht ausreichend abmildern. Damit die Stimmung in der Bevölkerung nicht kippt – und die Leistbarkeit des Grundrechts Wohnen für alle Bevölkerungsschichten wieder erreicht wird, muss die neue Bundesregierung ihre Hausaufgaben machen. Die konkreten Bereiche mit Handlungsbedarf sind:

1. Sozialer Wohnbau

Die Mittel für den sozialen Wohnbau kommen nicht bei jenen an, die sie am notwendigsten brauchen. Wie in der Schweiz ist es – so zeigen es die Zahlen deutlich – erforderlich, dass die Förderwürdigkeit der Mieterinnen und Mieter regelmäßig überprüft wird. „Ist diese nicht mehr gegeben, soll – um die soziale Durchmischung aufrecht zu erhalten – eine Anhebung des Mietzinses auch im sozialen Wohnbau möglich sein“, ist der ÖVI überzeugt. Dieser unbefriedigende Zustand hat vor allem in der Bundeshauptstadt zu massiven Auswüchsen geführt. So wird nicht selten ein Nebenwohnsitz am Land angeschafft, der im Laufe der Zeit zum Lebensmittelpunkt wird. Die „Stadtwohnung“ wird aber, aufgrund der überschaubaren laufenden Kosten, behalten – da problemlos zu finanzieren. Fair oder gar gerecht ist diese Entwicklung freilich nicht. „Um ärmere Haushalte und junge Wohnungssuchende zu unterstützen, gilt es allen voran die Treffsicherheit im sozialen Wohnbau zu erhöhen. Auch wenn Anpassungen im MRG nicht unmittelbar neuen, leistbaren Wohnraum schaffen, wird mittel- und langfristig ein neues, modernes und für beide Seiten faires Mietrecht notwendig sein, um Investitionen in Immobilien und damit in die Leistbarkeit des Wohnens für alle Bevölkerungsschichten nachhaltig abzusichern“, ist ÖVI-Präsident Georg Flödl überzeugt. 

2. Adaptierung des MRG

Das österreichische MRG gilt als eines der kompliziertesten und restriktivsten in Europa. Die VEV hat bereits 2016 einen 15-Punkte-Plan (siehe Factbox) zur Adaptierung des MRG auf ein modernes und leicht anzuwendendes Mietrecht ins Rennen gebracht. Obwohl von Rot-Schwarz mehrfach bekundet, scheiterte ein neues MRG bis dato an den Interessengegensätzen der großen Koalition. Obwohl es – bis dato – keine fundierten wissenschaftlichen Erkenntnisse hinsichtlich der Leerstands-Thematik gibt, ist doch davon auszugehen, dass das restriktive MRG viele potenzielle Vermieterinnen und Vermieter abschreckt – gilt das MRG für kleine Vermieter im gleichen Umfang wie für gewerbliche Großvermieter. Die VEV tritt daher seit vielen Jahren dafür ein, dass der so genannte „Kleine Vermieter“ (bis zu fünf Objekte) mit den Mieterinnen und Mietern gleichgestellt wird – allen voran beim Kündigungsschutz. Die VEV ist überzeugt: Würde das Gespenst Kündigungsschutz verscheucht, hätte dies große mobilisierende Effekte für den Wohnungsmarkt – und somit auf die komplette Leerstandsthematik. Weitere wichtige Punkte, die aus Sicht der VEV zwingend folgen müssen: Eine Vereinfachung der Anwendungsbereiche des MRG, die freie Wahl der Befristungsdauer von Mietverträgen – und durchsetzbare Kündigungsgründe für die Vermieterin bzw. den Vermieter, um Beispiele hervorzuheben.

3. Investitionsfreudigkeit stärken

Investitionen in den Wohnungsmarkt sind ungebrochen groß – vor allem mit Perspektive Eigennutzung, nicht hinsichtlich der Vermietung. Ein Problem ist das vor allem deshalb, weil der Bedarf an Wohnraum in den nächsten Jahren enorm wächst. Laut einer Wohnungsbedarfsprognose des Österreichischen Institut für Raumplanung (ÖIR), in Auftrag gegeben durch die Vision Rheintal, werden bis zum Jahre 2030 weitere 33.000 neue Wohnungen benötigt – alleine in den 29 Gemeinden des Rheintals. Der soziale Wohnbau alleine kann diese Herausforderung nicht schultern. „Die Investitionsbereitschaft der Immobilieneigentümer in Mietwohnungen ist schon heute spürbar gehemmt. Die Liste der Belastungen für die Immobilienwirtschaft, die in der jüngeren Vergangenheit beschlossen wurden, ist lang“, so ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel. Die Verschlechterungen bei der AfA („Absetzung für Abnützung“) hat die Attraktivität der Vermietung erneut reduziert. Der ÖVI schlägt die Einführung einer Sonder-AfA vor, die an die Vermietung der geschaffenen Wohnräume als Hauptwohnsitz geknüpft ist. Jeweils zehn Prozent AfA in den ersten drei Jahren und eine „Behaltefrist“ von zehn Jahren würden die Investition deutlich ankurbeln, ist der ÖVI überzeugt. Die Möglichkeit der steuerfreien Rücklage, die der VfGH vor Jahren aufgehoben hat und deren Wiedereinführung schon oft versprochen wurde, sollte zwingend auf der Tagesordnung der neuen Bundesregierung stehen. Der ÖVI schlägt vor, die Wiedereinführung für thermisch- energetische Sanierungsmaßnahmen zweckzuwidmen. Wohnungen werden darüber hinaus oft mit Eigennutzungsabsicht gekauft – etwa für nahestehende Angehörige. Die VEV-Umfrage Welcher der vier erwähnten Punkte sollte für die nächste Bundesregierung Priorität haben? Teilnehmen unter www.vev.or.at Verfügbarkeit wird jedoch durch umsatzsteuerliche Barrieren (Vorsteuerberichtigungszeitraum von 20 Jahren) reduziert. Eine Verkürzung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes auf zehn Jahre wäre daher ein Gebot der Stunde. Auch die Einführung der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) hat einen maßgeblichen Anteil an der regelrechten Explosion der die Immobilienpreise. Die Entlastung des Wohnungs- und Immobilienmarktes könnte durch eine Rücknahme der ImmoESt deutlich beschleunigt werden, ist die VEV überzeugt.

4. Modernisierung der Bauvorschriften

Es findet eine schleichende „Amerikanisierung“ des österreichischen Haftungsrechts statt, bemängelt der ÖVI. „Die musterknabenhafte Übererfüllung von internationalen Verpflichtungen hat in Österreich eine lange und teure Tradition“, sagt ÖVI-Bauträgersprecher Klaus Wolfinger. Beispiele gefällig? Die ÖNORM B5305 sieht vor, dass Fenster einmal pro Jahr durch fachkundiges Personal gewartet werden müssen. In der ÖNORM B1300 wiederum ist verankert, dass die Eigentümerin bzw. der Eigentümer einer Immobilie sowie die Verwalterin bzw. der Verwalter angehalten sind, eine umfangreiche Dokumentation über verschiedenste bauliche und technische Aspekte des Hauses zu erstellen. Nicht nur diese Beispiele beweisen: Die Regelungsdichte durch technische Richtlinien, denen grundsätzlich nur Empfehlungscharakter zukommt, hat stark zugenommen. Nur in Ausnahmefällen würden diese durch Gesetz oder Verordnung für verbindlich erklärt. Zweifelhaft ist das nicht nur aufgrund der Kostenspirale, die sich unweigerlich nach oben dreht, sondern auch aufgrund der mangelnden Rechtssicherheit. Der ÖVI beklagt darüber hinaus, dass sich der Beitrag zum Klimaschutz nicht mehr an der Effizienz der Maßnahmen orientiere. Die Standards für den Neubau seien bereits so hoch, dass der Aufwand weiterer Optimierungen in keiner Relation zum dadurch noch erzielbaren Einsparungspotenzial stehe. Bei Bestandsgebäuden wiederum würden Investitionsanreize schneller wirken als Förderungen.