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Verkrustetes MRG: Immer mehr Experten fordern Politik zum raschen Handeln

Leitartikel Haus & Grund Nr. 6/November-Dezember 2016:

Vorarlberger Immobilienexperten beklagen Kostendruck und ein MRG, das eine ‚Wiener Handschrift‘ trägt. Nur: In der Bundeshauptstadt können sich die Koalitionspartner SPÖ und ÖVP nicht einmal mehr zu einem gemeinsamen Verhandlungstermin durchraufen. Und hierzulande? Da fordert die SPÖ mit Klubobmann Michael Ritsch ein „saftiges Bußgeld“ für Eigentümer, die ihre Wohnungen leerstehen lassen.

In Wien scheinen die politischen Akteure längst den Kopf in den Sand gesteckt zu haben. Die nach außen getragene Devise der Bundesregierung: Nichts geht mehr – auch oder gerade in der Diskussion rund um eine Reform des verkrusteten Mietrechtsgesetzes (MRG). Im Herbst 2016 wollte man eine gemeinsame, diesbezügliche Lösung präsentieren – bis Ende des Jahres konnte man sich nicht einmal mehr zu einem gemeinsamen Verhandlungstermin durchringen. Zu unterschiedlich sind die Verhandlungspositionen von SPÖ und ÖVP, zu sehr dominieren persönliche Befindlichkeiten und Emotionen das Verhältnis der einstigen Großparteien. Ein gefährliches Spiel, steht doch mit dem Grundbedürfnis Wohnen und einem funktionierenden Wohnungsmarkt Essentielles auf dem Spiel.

Experte: „Druck steigt weiter“

Ein Umstand, der immer mehr Experten, die vor einem weiteren Stillstand warnen, vor den Vorhang lockt – auch in Vorarlberg. „Der Vorarlberger Immobilienmarkt zeigt eine gefährliche Entwicklung“, warnt Günther Ammann, Immobiliensprecher in der Wirtschaftskammer Vorarlberg. Die Nachfrage nach Immobilien sei extrem hoch – nach Mietwohnungen genauso wie nach Eigentumswohnungen und Grundstücken. „Das Bevölkerungswachstum und die positive wirtschaftliche Entwicklung lassen den Druck weiter ansteigen“, sagt er. Gemeinsam mit Makler-Sprecher Ambros K. Hiller und Immobilienverwalter Armin Nessler fordert Ammann die Politik zum raschen Handeln auf. Denn: Handlungsspielraum hat die Politik in ihrem Einflussbereich jede Menge. „Zählt man die direkten und indirekten Steuerbelastungen zusammen, ergibt sich für den Wohnbau ein Kostenanteil von 28 Prozent. Das heißt, dass pro 4.000 Euro Baukosten ein Tausender allein für Steuern und Gebühren aufgebracht werden muss“, verdeutlichen die Vorarlberger Immobilien-Epxerten im Rahmen einer Pressekonferenz. Die restlichen Kosten würden sich aus 22 Prozent für das Grundstück, 43 Prozent für Baukosten und rund 7 Prozent für Baunebenkosten zusammensetzen, rechnen die WKV-Funktionäre vor – und verdeutlichen: Durch die Steuerreform wurde Bauen und Wohnen noch teurer. „Einerseits durch die neue Bemessungsgrundlage beim Erwerb von Immobilien im Familienverband, andererseits durch die Erhöhung der Immobilienertragssteuer auf satte 30 Prozent des Veräußerungsgewinns“, kritisiert Ammann. Die notwendigen Maßnahmen? Eine Steuerpolitik, die sich im Wohnbau an den Bedürfnissen der Endverbraucher orientert. Aber auch im Land gäbe es Handlungsbedarf. Gefordert wird eine flächenübergreifende Raumplanung sowie überregionale Konzepte, die nicht alleine im Entscheidungsbereich der Gemeinde liegen. „Baunutzungszahlen und Widmungen sollten dadurch endlich gesellschaftlichen Entwicklungen gerecht werden“, betont der Vorarlberger Immobiliensprecher.

Hiller will Verländerung des MRG

Handlungsbedarf orten die Experten aber nicht nur bei den Kosten. Hiller als Sprecher der Immobilienmakler im Land übt massive Kritik an der seit Jahren diskutierten Mietrechtsreform. „Der aktuelle Entwurf einer Basismiete von 5,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat käme praktisch einer Enteignung gleich“, ärgert er sich. Für Vorarlberg würde das bedeuten, dass weniger private Mietwohnungen auf den Markt kommen würden, weil jeglicher Anreiz zur Schaffung privaten Eigentums zur Vermietung fehlt. Und das, obwohl das restriktive MRG bereits heute dazu führen würde, dass viele verunsicherte Vermieter ihre Wohnungen lieber leer stehen lassen als diese dem Wohnungsmarkt zuzufügen. „Wenn derzeit ein Wohnrecht diskutiert wird, das eindeutig eine ‚Wiener Handschrift‘ trägt, sollte aus Vorarlberger Sicht auch eine Verländerung des Mietrechts überlegt werden“, sagt Hiller.

SPÖ will Leerstand bestrafen

Eine Sicht auf die Dinge, wie sie nicht überall im Land geteilt wird. So hat beispielsweise die SPÖ Vorarlberg 2017 zum Jahr des „Leistbaren Wohnens“ ausgerufen. Klubobmann Michael Ritsch und Landesgeschäftsführer Reinhold Einwallner stellten zehn konkrete Maßnahmen vor. Darunter auch: Geldbußen für, laut SPÖ, „unbegründet leerstehende Wohnungen“. Das sei ein Modell, das in vier großen deutschen Städten bereits zum Erfolg im Sinne von mehr Wohnraum geführt hätte. „Deshalb ist es ein Versuch wert“, ist Ritsch überzeugt.

Eine Forderung, die die Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV) vehement ablehnt. „Wie eine solche Maßnahme den Wohnungsmarkt entlasten soll, ist schlicht nicht nachvollziehbar“, sagt VEV-Präsident Markus Hagen. Denn: Eigentümer, die eine Wohnung für die Kinder freihalten oder aufgrund schlechter Erfahrungen beim Vermieten nicht mehr vermieten wollen, würden sich nicht durch Bestrafung zum Vermieten zwingen lassen. „Um gute Vorschläge machen zu können, muss man aber den Wohnungsmarkt kennen“, so Hagen.

Zusammenarbeit gefragt

Die VEV fordert anstelle eines neuen Ideenwettbewerbs für noch mehr Belastungen eine fach- und parteiübergreifende Zusammenarbeit im Sinne eines modernen Wohnraummanagements. „Der Wohnungsmarkt ist zu wichtig für Experimente“, macht Hagen deutlich. Klar sei nämlich: Kein Wohnungsleerstand ist unbegründet. Wer schlechte –und das sind in Regel teure – Erfahrungen mit der Vermietung gemacht hat, hat gut Gründe, sich nicht mehr dem restriktiven und von der SPÖ mitgestalteten Mietrecht zu unterwerfen.  „Der Wohnungsmarkt leidet nicht am Leerstand, sondern an den vielschichtigen Gründen, die dazu führen“, so der VEV-Präsident. Das nicht marktkonforme Mietrecht, die mit jeder Steuernovelle steigenden, steuerlichen Belastungen der Vermietung, die fehlende steuerliche Entlastung von dringend notwendiger Wohnraumschaffung und Nachverdichtungen des Bestandes, lange und teure Rechtstreite mit Mietern, ein restriktiver Kündigungsschutz usw. sind Gründe für Leerstand. „Mit Speck fängt man Mäuse. Es müssen daher Anreize her, um den Wohnungsmarkt auch für Investoren bzw. Vermieter endlich attraktiver zu machen“, so Hagen.