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Undurchdachte Novelle: VEV ortet eigentumsfeindliche Gesetzesänderungen

Leitartikel Haus & Grund Nr. 3/Mai-Juni:

Die Novelle des Raumplanungs- und Grundverkehrsgesetzes soll Bauen und Wohnen in Vorarlberg leistbarer machen, so der Plan der Landesregierung – „Haus & Grund“ hat in Ausgabe 02/18 umfassend berichtet. Die Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV) hat sich im Rahmen der Begutachtungsfrist ein detailliertes Bild der geplanten Änderungen gemacht – und dabei zahlreiche eigentumsfeindliche Maßnahmen festgestellt.

Die Stellungnahmen zu den Gesetzesentwürfen, darunter die mehr als 20-seitige der VEV, werden derzeit von der Landesregierung gesichtet. „Haus & Grund“ fasst die wichtigsten Änderungen und die jeweiligen Einsprüche der VEV zusammen.

Raumplanung

Neuwidmung als Sondergebiet oder Baufläche (§12 Abs. 3)

Bei allen zukünftigen Neuwidmungen in Bauflächen (oder Sondergebiete) soll den Eigentümerinnen und Eigentümern innerhalb einer Frist von sieben Jahren ein Mindestmaß an Bebauung vorgeschrieben werden – nicht nur, wie bisher kolportiert, in den neu vorgesehenen Verdichtungszonen. Eine Maßnahme, die aus Sicht der VEV nicht akzeptabel ist. Denn: Die Novelle setzt Eigentümerinnen und Eigentümer unter Druck – mit Sanktionen und Strafen. Einschnitte, die es zukünftig erforderlich machen, Widmungen als Bescheid zu erlassen. Die Konsequenz: Machtlosigkeit bei den betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümern, da gegen eine Verordnung keine Berufung eingelegt werden kann. Die Gemeinde erhält die Möglichkeit, eine Folgewidmung festzulegen. Welche Art der Widmung, steht der Gemeinde dabei frei – es muss nicht zwingend die Rückwidmung in „Bauerwartungsland“ erfolgen. Für die VEV eine inakzeptable Möglichkeit für die Gemeinde, weiteren Druck auf Eigentümerinnen und Eigentümer auszuüben. Der Gesetzgeber sieht keine Lösung für Eigentümerinnen und Eigentümer vor, die gar keine Umwidmung in Baufläche wünschen. Obwohl nicht gewünscht, werden diese in die unangenehme Situation gebracht, innerhalb von sieben Jahren zu bauen. Die Befristung und Festlegung einer Folgewidmung soll wegfallen, wenn ein Raumplanungsvertrag mit der Gemeinde geschlossen wurde. Eine Maßnahme, die Willkür Tür und Tor öffnet. Eine inhaltsleere Vereinbarung über eine widmungsgemäße Verwendung wäre vollkommen ausreichend, das Gesetz auszuhebeln.

Verdichtungszonen (§14 Abs. 9)

Die Gemeinde soll Verdichtungszonen in Kerngebieten mit einem Mindestbaumaß festlegen können. Die Frist für eine Bebauung beträgt zehn Jahre. Kommt es zu keiner Bebauung, folgt die Rückwidmung. Die Forderung nach einer beschleunigten und zwanghaften Bebauung ist aus Sicht der VEV unsachlich. Nachdem Maßnahmen zur Verdichtung jahrzehntelang verschlafen bzw. zum Teil sogar versagt worden seien, wolle man diese nun erzwingen. Die Festlegung eines Mindestmaßes in der Verdichtungszone würde ausreichen, um eine verdichtete Bebauung zu gewährleisten. „Die Versäumnisse der Vergangenheit dürfen nicht mit der Brechstange umgesetzt werden“, heißt in der Stellungnahme der VEV.

Ausweitung der Raumplanungsverträge (§38a)

Raumplanungsverträge hätten bereits in der Vergangenheit zu Problemen geführt. Unterschiedlichste Vertragsmuster würden seither – zum Teil mit nicht hinnehmbaren Vertragsbedingungen – in den Gemeinden kursieren. Eigentümerinnen und Eigentümer werden hier unter Druck gesetzt, da sie sonst die benötigte Widmung nicht erhalten würden, weiß die VEV von konkreten Fällen zu berichten. Anstelle einer Ausdehnung müsse der Landesgesetzgeber die vertraglichen Bedingungen und die Verwendung des Instrumentes klar definieren und konkretisieren.

Grundverkehrsgesetz

Mit der Novellierung des Grundverkehrsgesetzes ist beabsichtigt, das Horten von Grundstücken unattraktiv zu machen. Der Gesetzgeber plant massive Eingriffe in den Wohnungsmarkt – mit unabsehbaren Folgen. Die Warnung der VEV: Sollten die Ziele erreicht werden, würden die Kapitalflüsse in bebaute Liegenschaften, konkret Wohnungen, geleitet – und Wohnen damit noch teurer machen.

Ausnahme von der Erklärungspflicht bis 800 m2

Die Grenze wird von der VEV als deutlich zu niedrig bewertet. Denn: Erwerberinnen und Erwerber von Liegenschaften werden tendenziell versuchen, unter dieser Grenze zu liegen – was eine Zerstückelung von Bauflächen fördern würde. Die Grenze sollte auf mindestens 2.000 m2 angehoben werden. Obwohl das Gesetz auf „Horter“ abzielt, werde der einfache Bürger getroffen. Eine Benachteiligung der Erwerber im Miteigentum gegenüber dem Einzelerwerber könne daher nicht akzeptiert werden – würde dies doch zu einer Ungleichbehandlung führen. Es darf keinen Unterschied machen, ob jeder Ehegatte für sich je 800 m2 Grundstück erwirbt – oder eben gemeinsam 1.600 m2, so die VEV. Hinzu komme, dass nicht alle Grundstücke vergleichbar seien. Eine unbebaute Fläche mit 800 m2 könne unter Umständen wertlos sein – etwa wegen Hanglage oder schlechtem Grundriss. Die Festlegung auf diese niedrige Grenze sei daher undifferenziert.

Bebauungsfrist (§ 5a Abs. 3)

Die Differenzierung bei der Bebauungsfrist zwischen Unternehmen (14 Jahre) und Privatpersonen (sieben Jahre) wird von der VEV abgelehnt. Das würde Missbrauchsmöglichkeiten für Unternehmer eröffnen.

Mietverträge (§ 6a Abs. 1 lit b)

Auch bestimmte Mietverträge sollen dem Grundverkehrsgesetz und somit der Erklärungspflicht unterliegen. Eine Bestimmung, die Betroffene in eine gefährliche Rechtssituation manövriere – aber vollkommen „sinnentleert“ sei, wie die VEV bemängelt. Denn: Ein Mieter könne schließlich nicht gezwungen werden, innerhalb von sieben Jahren zu bauen.

Zwangsversteigerungen

Kommt es zu keiner Bebauung, soll die Möglichkeit der Zwangsversteigerung geschaffen werden. Für die VEV ist diese Maßnahme verfassungswidrig. Es liege der Verdacht nahe, dass die Gemeinde dadurch eine günstige Einigung mit Betroffenen erhoffen dürfe – muss die Liegenschaft zuvor doch ebendieser angeboten werden. Diese wiederum trifft die Bebauungspflicht freilich nicht.

Die VEV ist sich sicher: Die geplanten Gesetzesänderungen sind eigentumsfeindlich und nicht durchdacht. Gravierende Verbesserungen auf dem Immobilienmarkt seien jedenfalls keine zu erwarten – dafür jede Menge Unsicherheit bei Eigentümerinnen und Eigentümern.