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"Ich kann eine Immobilie nicht schultern und ins Nachbarland tragen“

Interview aus Haus & Grund Nr. 1/Jänner-Februar 2017:

Herr Flödl, wie schätzen Sie die aktuelle Stimmungslage bei Haus- und Wohnungseigentümern in Österreich ein?

Georg Flödl: Zwiegespalten. Einerseits habe ich den Eindruck, dass der Immobilienmarkt in Österreich, trotz der in Europa aufkommenden Sorge einer Immobilienblase, ein stabiler ist. Wir sehen diese Gefahr im Moment nicht. Auch, weil wir in Österreich eine sehr konservative Finanzierungsstruktur haben. Auf der anderen Seite ist die Standortattraktivität aufgrund der derzeitigen Politik in Gefahr. Und zwar deshalb, weil die Politik in den vergangenen Jahren – schon fast als liebgewonnene Tradition – in bestehende Gesetze, Verträge und Steuerregelungen eingegriffen hat.

Das Thema leistbares Wohnen beherrscht seit Jahren die politische Diskussion. Ist Wohnen in Österreich, wie oft behauptet, nicht mehr leistbar?

Flödl: Das sehe ich nicht so. Österreichweit werden im Schnitt 18,4 Prozent des verfügbaren Einkommens für Wohnen aufgewendet – das ist deutlich unter EU-Schnitt. Es stimmt natürlich, dass die Wohnkosten ungleich verteilt sind. In der Neuanmietung ist eine alleinerziehende Mutter, um ein Beispiel hervorzuheben, zwangsläufig mit stärkeren Belastungen konfrontiert. Deswegen ist Wohnen aber nicht per se nicht mehr leistbar, sondern letztlich geht es um die Treffsicherheit im sozialen Wohnbau. In meinen Augen diskutieren wir eine reine Verteilungsfrage.

Beinahe reflexartig folgt in diesem Zusammenhang der Ruf nach mehr sozialem Wohnbau. Ein sinnvoller Ansatz?

Flödl: Es folgt nicht nur der Ruf nach mehr sozialem Wohnbau, sondern auch nach Übernahme hoheitlicher Aufgaben für private Vermieter – Stichwort Mietzinsdeckelung. Man kann grundsätzlich darüber diskutieren, ob es mehr sozialen Wohnbau benötigt. Wenn ich aber sehe, dass 50 Prozent der Menschen in der unteren Einkommenshälfte am freien Markt anmieten müssen, muss die richtige Frage eher lauten, ob die Treffsicherheit im sozialen Wohnbau noch gegeben ist. Im Ballungsraum Wien sind 60 Prozent der Mietwohnungen dem sozialen Wohnbau zuzurechnen. Da es ganz offensichtlich genügend sozialen Wohnraum gibt, ist es sicherlich kein probates Mittel, entsprechende Aufgaben dem privaten Vermieter zu überwälzen. Die Politik muss es in unseren Augen schaffen, nicht kontinuierlich an der Attraktivität des Standortes zu sägen – sondern in ebendiesen zu investieren.

Wie kann das gelingen?

Flödl: Primär muss die Politik ein sichtbares Bekenntnis abgeben, dass auch der private Wohnungssektor wichtig ist. Man muss damit aufhören, laufend in bestehende Gesetze und Verträge einzugreifen. Ein Vorschlag unsererseits wäre auch, jene Menschen, die Wohnraum schaffen, der vermietet werden soll, mit einer Sonder-AfA in Höhe von 30 Prozent der Kosten in den ersten drei Jahren zu unterstützen. So könnte die Schaffung von mehr Wohnraum zur Vermietung mit Anreizen unterstützt werden. Auf der anderen Seite müssen im Bestand – vor allem in der Vollanwendung des MRG – Änderungen herbeigeführt werden. Es kann nicht sein, dass ein Vermieter, der umfassend saniert, weiterhin in das System der Richtwertmiete fällt. Hier würde man zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: Man würde Anreize zur Sanierung schaffen – und andererseits attraktiven Wohnraum zur Verfügung stellen. Mit einer Leerstandsabgabe wird das nicht gelingen.

Das MRG zählt zu den großen Baustellen der Bundesregierung. Eine für Herbst 2016 versprochene Reform wurde auf unbestimmte Zeit verschoben, im neuen Regierungsschwerpunktprogramm wird es nicht einmal mehr erwähnt. Sehen Sie noch Chancen auf Reform des restriktiven MRG?

Flödl: Nein. Ich glaube, dass die Meinungen in der Koalition zu stark auseinandergehen. Ein neues Mietrecht sehe ich derzeit nicht. Am ehesten sehe ich die Chance auf eine Politik der kleinen Schritte.

Der diesbezügliche Ideenwettbewerb im vergangenen Jahr reichte bis zur Einführung einer Universalmiete.

Flödl: Jede Art von Mietzinsdeckel, und genau das wäre eine Universalmiete, würde genau das Gegenteil bewirken. Leistbares Wohnen kann nur mit mehr Wohnraum sichergestellt werden. Wenn der Gesetzgeber nachträglich in Verträge eingreift und zugleich keinen positiven Ausblick geben kann, wird das negative Folgen auf den Wohnungsmarkt haben. Wir haben bereits vor zwei Jahren eine Studie in Auftrag gegeben, die sich damit befasst hat, ob ein Mietzinsdeckel einen Beitrag zum Thema leistbaren Wohnen leisten kann. Das Ergebnis war eindeutig: Mittel- und langfristig wird das nicht der Fall sein.

Was sollten aus Ihrer Sicht Kernelemente eines neuen und modernen MRG sein?

Flödl: Ich sehe hier vor allem drei Punkte. 1. Einführung eines marktaffinen Mietzinsbildungssystems. 60 Prozent aller Mietwohnungen sind ohnehin im gemeinnützigen und kommunalen Sektor und werden mit hohen öffentlichen Mitteln quersubventioniert. Für den privaten Bereich muss ein marktaffines Mietzinsbildungssystem möglich sein. 2. Anreize für längerfristige Vermietung setzen. Die durchschnittliche Verweildauer bei unbefristet abgeschlossenen Verträgen ist mittlerweile auf unter 7 Jahren gesunken. Degressive Befristungsabschläge würden Vermietern einen Anreiz bieten, auch längerfristig zu vermieten. Dass ein vermietender Wohnungseigentümer mittelfristig über sein Eigentum wieder disponieren können möchte, ist wohl verständlich. Und schließlich 3. Rechtssicherheit gewährleisten. Eingreifen in bestehende Verträge macht eine längerfristige Planung unmöglich und verunsichert Investoren. Ebenso muss die Rechtssicherheit in punkto Haftungsfragen gegeben sein.

Der Vorarlberger Wohnungsmarkt unterscheidet sich massiv vom Wiener, um nur ein Beispiel zu nennen. Der mangelnde Reformwille des MRG und die großen Unterschiede in den Erfordernissen der unterschiedlichen Märkte, lassen hierzulande den Wunsch nach einer Verländerung des MRG laut. Ein aus Ihrer Sicht sinnvoller Weg?

Flödl: Davon halte ich eigentlich gar nichts. Ich denke, dass das MRG im Kompetenzbereich des Bundes bleiben sollte. Alles andere würde zu einem noch stärker zerklüfteten System führen, als es bisher bereits der Fall ist. Als Anwender bräuchte ich ein Studium für jedes Bundesland, das MRG wäre nicht einmal über die Landesgrenze hinweg anzuwenden. Aus meiner Sicht würde das die Thematik nicht einfacher machen.

Die Bundesregierung spielt auf Zeit – nachhaltige Reformen, die den Wohnungsmarkt entlasten, sind nicht in Sicht. Was wären aus Ihrer Sicht die wichtigsten Sofort- maßnahmen?

Flödl: Das allerwichtigste wäre, sich nicht mit weiteren Beschränkungen zu befassen. Wir müssen das Ganze realistisch betrachten. Klar ist nämlich: Ich kann meine Immobilie nicht schultern und ins Nachbarland tragen, wenn ich dort attraktivere Umstände vorfinde. Ich bin als Immobilienbesitzer und Vermieter somit eine gern gesehene Melkkuh. Es wäre allerdings der falsche Ansatz zu überlegen, welche Themen als Belastung für den einzelnen Immobilien-eigentümer noch zu finden sind. Vielmehr muss es darum gehen, Eigentümer-innen und Eigentümern sowie Vermieterinnen und Vermietern einen positiven Ausblick in die Zukunft zu ermöglichen – und nicht den Eindruck vermitteln, dass die Politik weiterhin dazu bereit ist, nachträglich in bestehende Gesetze und Verträge einzugreifen.