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Folgen der Steuerreform dramatisch: Investitionsmotor wird ausgebremst

Leitartikel Haus & Grund Nr. 3/Mai-Juni 2016:

Welche Auswirkungen haben die Maßnahmen zur Gegenfinanzierung der Steuerreform 2015/2016 auf den heimischen Wohnungsmarkt? Der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) wollte es genau wissen – und hat bei der Ökonomin Agnes Streissler-Führer ein Gutachten in Auftrag gegeben. Das wenig erfreuliche Ergebnis: Die Investitionsbereitschaft der in den vergangenen Jahren bereits überproportional belasteten Immobilienwirtschaft wird weiter sinken. 

Das Urteil einer volkswirtschaftlichen Studie, in Auftrag gegeben vom Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI), ist vernichtend: Demnach zeigen sich schon wenige Monate nach Inkrafttreten der Steuerreform 2015/2016 deutlich negative gesamtwirtschaftliche Auswirkungen, so das Ergebnis des ökonomischen Gutachtens von Agnes Streissler-Führer. „Die Investitionsbereitschaft der Immobilieneigentümer ist deutlich gesunken“, fasst auch ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel die negative Grundstimmung zusammen. Eine Grundstimmung, die nun von Fakten untermauert wird. Der ÖVI beauftragte Streissler-Führer mit der Erstellung einer Studie zu den Auswirkungen der veränderten Abschreibungsmöglichkeiten auf die private und gewerbliche Wohnungsvermietung im volkswirtschaftlichen Kontext. Demnach ergeben Maßnahmen wie die rückwirkende Verlängerung von Abschreibungszeiträumen und die Erhöhung der nicht abschreibbaren Bodenanteile in Ballungszentren einen jährlichen Rückgang der Investitionsmittel um knapp 100 Millionen Euro und führen zu einem jährlichen Minus von 36 Millionen Euro bei Investitionen bzw. einer Verringerung der Wertschöpfung im BIP um 28 Millionen Euro.

Hunderte Arbeitsplätze gefährdet

Folgen hat das freilich nicht nur für Investoren. Denn: Durch die ausbleibenden Investitionen sind auch Arbeitsplätze gefährdet. Alleine in der Baubranche wurden, so das Ergebnis der Studie von Streissler-Führer, durch die jüngste Steuerreform 400 Arbeitsplätze vernichtet. Die private Immobilienwirtschaft investiert jährlich rund zwei Milliarden Euro in Neubauten und die Sanierung von Gebäuden. Investoren sind damit ein wesentlicher gesamtwirtschaftlicher Faktor und haben sogar einen konjunkturstabilisierenden Effekt. „Investitionsanreize sind aber nicht nur auf das Finanzielle zu reduzieren. Investoren benötigen Rechtssicherheit – rückwirkende Änderungen und das ständige Hinaufschrauben von Reglementierungen und Beschränkungen führen zu einem Vertrauensverlust in die Politik“, macht Holzapfel deutlich. Wenig verwunderlich, wurde die Immobilienwirtschaft doch in kürzester Zeit sowohl durch die Wohnrechtsnovelle 2015, die Steuerreform 2015/2016 und durch das MILG II (2. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz) mehrfach und überproportional belastet. Doch damit scheint es nicht genug zu sein: Das nächste Ungemach droht bereits mit der nächsten Wohnrechtsnovelle.

Vermieten wird unattraktiver

Gerüchten zufolge steht die Regierung in dieser Hinsicht kurz vor einer Einigung – und die könnte, einmal mehr, zu einer Schlechterstellung der Vermieter führen. Demnach soll der mietrechtliche Anwendungsbereich ausgedehnt und der bereits heute wenig marktkonforme Richtwertmietzins ausgeweitet werden. Auch die Einschränkung von Befristungsmöglichkeiten sowie die Straffung des Betriebskostenkatalogs sind Maßnahmen, die die Attraktivierung des Vermietens in den Negativbereich abdriften lassen. Klar ist: Weitere Restriktionen schaffen nicht mehr Wohnraum, sondern verringern das Angebot, ärgert sich der ÖVI – und appelliert an die Politik, die gemeinsamen Anstrengungen für eine zukunftsgerichtete Immobilienpoltik nicht zu torpedieren.

Wohnraumbedarf steigt schnell

Denn: Die Herausforderungen der kommenden Jahre werden in Anbetracht der verschärften Rahmenbedingungen nicht kleiner. Die demografischen Veränderungen in unserer Gesellschaft und die großen Migrationsströme schrauben den Bedarf an Wohnraum nochmals deutlich nach oben. Ohne maßgebliche Investitionsbereitschaft der privaten Immobilienwirtschaft wird diese Herkulesaufgabe nicht zu schultern sein. „Die Sonder-AfA nach deutschem Vorbild könnte hier positive Anreize setzen“, argumentiert Georg Flödl, Präsident des ÖVI. Bei unserem Nachbarn werden derzeit auf Basis einer Sonder-Abschreibung Investitionen in Immobilien gestärkt, um die große Nachfrage in Ballungsgebieten auch kurzfristig abdecken zu können. Ein Modell wie dieses würde, so rechnet es Streissler-Führer in ihrer Studie vor, hierzulande jährlich 300 Arbeitsplätze schaffen und zur vermehrten Schaffung von Wohnraum beitragen. Um das knappe Angebot am Wohnungsmarkt nichtweiter zu verschärfen und ausreichend leistbaren Wohnraum sicherzustellen, appelliert der ÖVI mit folgenden konkreten Forderungen an die Politik, um die Investitionsbereitschaft wieder zu stärken:

• Einführung einer Sonder-AfA nach dem deutschen Modell zur Wohnraumschaffung.

• Schaffung von Rechtssicherheit bei der Abgrenzung Instandhaltung (also sofort abschreibbare Maßnahmen) vs. Instandsetzung.

• Sofortabsetzung von Instandsetzungsmaßnahmen um Sanierungen (und damit die Baunebengewerbe) zu fördern und damit positive Lenkungseffekte zu erzielen.

• Modernisierung des Mietrechts mit einer marktaffinen Mietzinsbildung.

Das Papier „Bundesinitiative Investitionsprogramm leistbares Wohnen 2015“ macht deutlich, dass günstiger Wohnraum durch eine Kooperation von Staat und Privat hergestellt werden soll, Private sollen 4000 Wohneinheiten pro Jahr beisteuern. „Die Politik wäre gut beraten Maßnahmen zu setzen, um es den Immobilieninvestoren wieder schmackhaft zu machen, hier Geld in die Hand zu nehmen“, fasst Flödl die Erkenntnisse der volkswirtschaftlichen Studie von Streissler-Führer zusammen.

Dornbirn, im Juni 2016