Studie zur Leerstandsabgabe

Leitartikel Haus & Grund Nr. 2/März-April 2026:

Die hehren Ziele der Leerstandsabgabe: Leerstehende Wohnungen sollten aktiviert, der Wohnungsmarkt entlastet und insbesondere spekulativer Leerstand reduziert werden. Die Ergebnisse in der Umsetzung sind mehr als ernüchternd, wie die von der Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV) erstellte Studie „Leerstandsabgabe Vorarlberg” unterstreicht. Die VEV fordert deshalb die Abschaffung der Leerstandsabgabe in der vorliegenden Form.

Die VEV, allen voran Präsident RA Dr. Markus Hagen, hat schon vor Etablierung der Leerstandsabgabe und den zu eng gefassten Ausnahmen gewarnt. Kaum in Kraft getreten, häuften sich Härtefälle im Kontext der Leerstandsabgabe. Dies war der Anlass für die von RA Dr. Hagen, Mag. Jennifer Reiter und RAA-Anwärter Mag. Michael Gstach verfassten und im April 2026 veröffentlichten Studie „Leerstandsabgabe Vorarlberg – Studie zur Treffsicherheit der Ausnahmetatbestände und Bundesländervergleich im Gesetz über
die Erhebung einer Abgabe von Zweitwohnsitzen und Wohnungsleerständen”. Das klare Ergebnis: In ihrer derzeitigen Ausgestaltung verfehlt die Leerstandsabgabe alle ihre Ziele. Mehr noch – sie legt strukturelle Schwächen offen, die nicht nur ihre Wirkung einschränken, sondern teilweise ins Gegenteil verkehren.

Strenge ist nicht Treffsicherheit
Im Bundesländervergleich zeigt sich ein auffälliges Bild. Vorarlberg verfügt über die strengste gesetzliche Regelung zur Leerstandsabgabe, gleichzeitig aber auch über jene mit der geringsten Zielgenauigkeit. Dieser Befund ist zentral. Denn er zeigt, dass regulatorische Schärfe allein keine wirksame Steuerung garantiert. Im Gegenteil: Je komplexer und restriktiver ein System ausgestaltet ist, desto erheblicher wird die Gefahr, dass es an den tatsächlichen Gegebenheiten vorbeigeht. Die Studie beschreibt damit ein Grundproblem moderner Regulierung: Politischer Handlungsdruck führt zu Maßnahmen, die nach außen entschlossen wirken, in der
Praxis jedoch an Wirkung verlieren.

Leerstand ist nicht gleich Leerstand
Während in der öffentlichen Debatte häufig pauschal von „leerstehenden Wohnungen“ gesprochen wird, zeigt die Untersuchung ein deutlich differenzierteres Bild. Ein erheblicher Teil des Leerstands ist nicht spekulativ motiviert. Vielmehr handelt es sich um Wohnungen, die aus objektiven Gründen nicht genutzt oder vermietet werden können. Diese Gründe sind vielfältig. Sie reichen von baulichen Mängeln über wirtschaftliche Unzumutbarkeit bis hin zu persönlichen Lebenssituationen. Gerade bei älteren Eigentümern oder bei geerbten Immobilien entstehen häufig Konstellationen, in denen eine Vermietung zwar theoretisch möglich wäre, praktisch aber mit unverhältnismäßigem Aufwand oder Risiko verbunden ist.
Die Leerstandsabgabe setzt jedoch genau hier an – und unterstellt implizit, dass jede leerstehende Wohnung kurzfristig und mit wenig Aufwand aktiviert werden könne. Genau diese Annahme stellt die Studie infrage.

Negative Steuerungswirkung
Eine Abgabe wird meist installiert, um einen gewissen Lenkungseffekt zu erzielen. Sie soll Verhaltensänderungen herbeiführen.
Die Studie zeigt jedoch, dass dieser Mechanismus in vielen Fällen nicht greift. Wo objektive Hindernisse bestehen, bleibt die Abgabe wirkungslos. Wohnungen bleiben leer, obwohl Eigentümer zahlen müssen. Nicht aus mangelndem Willen, sondern weil die strukturellen Rahmenbedingungen unverändert bleiben. Damit verschiebt sich die Wirkung der Maßnahme. Aus einem steuernden Instrument
wird eine pauschale Belastung. Besonders betroffen sind jene Gruppen, die ohnehin wenig Handlungsspielraum haben. Dazu zählen private Kleinvermieter ebenso wie ältere Eigentümer oder Personen mit begrenzten finanziellen Ressourcen. Belastet werden jene, die entlastet werden sollten. Die Leerstandsabgabe trifft häufig nicht jene, die sie treffen soll – vom Verhindern des spekulativen Leerstands muss hier gar nicht erst geredet werden.

Komplexität ohne Praxistauglichkeit
Ausnahmen bzw. Befreiungen von der Leerstandsabgabe gibt es einige. Jedoch sind jene wenig praxistauglich, unzureichend oder kaum anwendbar. Hagen nennt hier die Ausnahme im Zusammenhang mit dem schlechten baulichen Zustand der leerstehenden Immobilie. „Diese greift faktisch nur dann, wenn ein Gebäude bereits abbruchreif ist. Das ist eine Verhöhnung der Eigentümer. Es soll so lange
gezahlt werden, bis das Haus abbruchreif ist. Die Botschaft des Gesetzgebers an die Eigentümer heißt hier: Zahlen oder Abbrechen. Das ist eine erhebliche Lücke im Gesetz”, so Hagen. Viele Immobilien befinden sich in einem Zustand, der eine Nutzung zwar nicht ausschließt, aber umfangreiche und kostenintensive Sanierungen erforderlich macht. Genau diese Fälle werden vom Gesetz nicht ausreichend berücksichtigt. Hinzu kommt, dass zentrale Begriffe wie die wirtschaftliche Unzumutbarkeit nicht klar definiert sind.
Eigentümer müssen im Zweifel komplexe Nachweise erbringen, um eine Befreiung zu erlangen. Das führt nicht nur zu Unsicherheit, sondern auch zu zusätzlichem bürokratischem Aufwand.

Formalismus vor Realität
Die starke Orientierung an formale Kriterien ordnen die Studienautoren als kritisch ein. Entscheidend für die Abgabepflicht ist nicht immer die tatsächliche Nutzung einer Wohnung, sondern deren melderechtlicher Status. Das führt zu paradoxen Situationen. Selbst Wohnungen, die nachweislich vermietet sind, können als leer gelten, wenn keine entsprechende Hauptwohnsitzmeldung vorliegt. Damit
wird das Grundprinzip der Maßnahme unterlaufen. Wer Wohnraum bereitstellt, erfüllt den politischen Zweck der Regelung – wird aber dennoch belastet.
Diese Diskrepanz zwischen tatsächlicher Nutzung und rechtlicher Bewertung zeigt exemplarisch, wie stark das Gesetz
von formalen Annahmen geprägt ist, die mit der Realität häufig nicht übereinstimmen.

Vermieten ist eine unternehmerische Tätigkeit
Vermieten ist eine unternehmerische Tätigkeit. Diese wirtschaftliche Realität des Vermietens wird jedoch in der politischen Diskussion rund um die Leerstandsabgabe ausgeblendet. Im Gegenteil, es wird suggeriert, dass leerstehende Wohnungen ohne größeren Aufwand auf den Markt gebracht werden können.
Die Studie widerspricht dieser Sichtweise deutlich. Vermieten ist keine risikolose Tätigkeit. Sie erfordert finanzielle Investitionen, rechtliche Absicherung und laufenden organisatorischen Aufwand. Gerade für private Eigentümer (kleine Vermieter) ist dies mit erheblichen Unsicherheiten verbunden. Mietausfälle, rechtliche Auseinandersetzungen oder unerwartete Instandhaltungskosten können schnell zu einer finanziellen Belastung werden. Vor diesem Hintergrund erscheint die Erwartung, Leerstand lasse sich durch zusätzlichen Druck einfach „auflösen“, als verkürzt. In vielen Fällen ist Leerstand das Ergebnis rationaler Entscheidungen unter unsicheren Rahmenbedingungen.

Andere Bundesländer, andere Regeln
Der Blick in andere Bundesländer bestätigt diese Einschätzung. Tirol, Salzburg und die Steiermark (die restlichen Bundesländer
haben sich gegen eine Abgabe entschlossen) haben differenziertere Regelungen geschaffen, die stärker auf die tatsächlichen Gegebenheiten eingehen.
Dort werden etwa Sanierungsphasen, erfolglose Vermietungsbemühungen oder persönliche Einschränkungen umfassender
berücksichtigt. Diese Ansätze erhöhen die Treffsicherheit der Bekämpfung des spekulativen Leerstands, und reduzieren ungewollte negative Nebenwirkungen. Vorarlberg hingegen setzt auf ein formal strenges System, das diverse Lebensrealitäten nur unzureichend abbildet.

Grundlegende Neubewertung
Die Studie lässt wenig Spielraum für Interpretationen. In ihrer aktuellen Form erreicht die Leerstandsabgabe ihr Ziel nicht. Statt spekulativen Leerstand zu reduzieren, führt sie häufig zu einer Belastung jener Eigentümer, die aus nachvollziehbaren Gründen keine Nutzung ihrer Immobilie vornehmen können. Die Abgaberegelung ist so strikt, dass manche Gemeinden nicht vorgesehene Ausnahmen gewährten, um den Druck auf die Eigentümer zu reduzieren.
Die Autoren der Studie plädieren klar für eine Neuausrichtung. Die Abgabe müsse konsequent auf tatsächlich spekulativen Leerstand fokussiert werden. Gleichzeitig seien die Ausnahmeregelungen zu erweitern und praxistauglich zu gestalten. Hagen dazu: „Die Leerstandsabgabe gehört in dieser Form ersatzlos abgeschafft.”

Gespräche mit dem Land
Die VEV steht aktuell in Gesprächen mit den Landesregierenden. Das Problem wurde erkannt. Denn erhöhter Druck auf die falschen Personenkreise, auf jene, die keine Handlungsmöglichkeiten haben, und gleichzeitige Verfehlung jener Fälle, die eigentlich adressiert werden sollten, verursachen nicht nur ein Effizienzproblem, sondern auch ein Vertrauensproblem. Wenn politische Instrumente ihre Zielgruppe verfehlen, stellt sich nicht nur die Frage nach ihrer Anpassung, sondern nach ihrer Legitimation.