Diskussion um die Wertsicherung

Leitartikel Haus & Grund Nr. 4/Juli-August 2025:

Nach Monaten der Unsicherheit gibt es eine neue Weichenstellung im Streit um Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen: Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat am 30. Juni 2025 entschieden, dass das im Konsumentenschutzgesetz verankerte Verbot von Preisänderungen innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsschluss nicht für langfristige Mietverträge gilt.

Damit sind pauschale Rückforderungen in Milliardenhöhe, die seit Juni im Raum standen, vorerst vom Tisch. Die Entscheidung betrifft gewerbliche Vermieter - also in der Regel jeden Vermieter mit mehr als fünf vermieteten Objekten - private Kleinvermieter waren kaum betroffen.

Wertsicherungsklauseln?
Wertsicherungsklauseln sind Vertragsbestimmungen, die den Mietzins an einen Preisindex koppeln - meist den Verbraucherpreisindex (VPI). Ziel ist es, den Mietpreis mit der allgemeinen Teuerung mitwachsen zu lassen, um Kaufkraftverluste auszugleichen.

In der Praxis sind diese Klauseln Standard in langfristigen Mietverträgen - vor allem bei gewerblichen Vermietern, Bauträgern, Fonds und gemeinnützigen Bauvereinigungen. Doch viele Klauseln enthielten Schwachstellen:

* Keine Wartefrist --> erste Erhöhung kurz nach Vertragsbeginn möglich
* Unbestimmter Ersatzindex --> unklar, was passiert, wenn der Index entfällt
* Nur Erhöhungen, keine Senkungen bei fallendem Index
* Zurückliegende Ausgangsbasis oder unklare Häufigkeit der Anpassungen
* Falscher Index (z.B. Baukostenindex für Wohnungsmieten)

Diese Mängel machten Klauseln angreifbar - und führten zu einer Welle von Verfahren.

Die Debatte
Die Debatte nahm ihren Anfang bereits 2023 und 2024, als der OGH in mehreren Verfahren entschied, dass Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen unwirksam sein können, wenn sie nicht ausdrücklich ausschließen, dass Mietanpassungen schon in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss greifen. Grundlage war § 6 Abs. 2 Z 4 KSchG - eine Norm, die Konsumenten vor schnellen Preiserhöhungen bei kurzfristigen Leistungen schützen soll.

Weil diese Rechtsprechung auch auf Mietverträge angewendet wurde, wuchs die Sorge: Medien berichteten von bis zu 800.000 potenziell betroffenen Mietverhältnissen. Verbraucherschützer forderten Rückzahlungen - theoretisch bis zu 30 Jahre rückwirkend. Die Rede war von Milliardenbeträgen, die auf Vermieter zukommen könnten.

Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) bestätigte Ende Juni 2025, dass die Zwei-Monats-Regel des KSchG verfassungskonform sei. Damit blieb der Wortlaut des Gesetzes bestehen - und die Tür für Rückforderungen offen.
Viele große Wohnbaugesellschaften, Bauträger und institutionelle Eigentümer rechneten bereits mit Sammelklagen und erheblichen finanziellen Belastungen. Private Kleinvermieter waren meist nicht in der Schusslinie.

Neues OGH-Urteil
Am 30. Juli 2025 kam die Wende: Der OGH stellte fest, dass die Zwei-Monats-Regel nicht auf Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge anzuwenden sei. Begründung: Bei langfristigen Mietverhältnissen sei die Hauptleistung - die Gebrauchsüberlassung - nicht binnen zwei Monaten erbracht, sondern laufend. Der gesetzliche Zweck, kurzfristige Preisüberraschungen zu verhindern, passe hier nicht.

Gleichzeitig machte der OGH zwei weitere wichtige Feststellungen:
* Teilbarkeit der Klauseln:
   Ist nur ein Teil der Klausel fehlerhaft, kann der Rest bestehen bleiben.
* Indexbezug bleibt zulässig:
   Die Anknüpfung an den zuletzt vor Vertragsschluss veröffentlichten Index (meist der
   VPI) ist erlaubt, wenn sie sachlich und transparent erfolgt.

Diese Punkte stärken die gängige Praxis vieler gewerblicher Vermieter, ihre Mieten an den Verbraucherpreisindex zu koppeln.

Erleichterung und Warnungen
Die VEV, wie auch andere Vermieterverbände, begrüßten die Juli-Entscheidung. Der Tenor aus der Branche war positiv, das Urteil wurde als richtiger Schritt zur Wertsicherung und zur Stabilisierung der Situation wahrgenommen. Ohne dieser Klarstellung, so waren die Befürchtungen, hätten Investitionen aufgrund der Unkalkulierbarkeit der möglichen Rückforderungen, ins Stocken geraten können.

Konsumentenschützer wie AK warnten hingegen und mahnte zur Aufmerksamkeit. Man werde weiterhin gegen Klauseln vorgehen, die nur Erhöhungen vorsehen, unbestimmt formuliert sind oder auf ungeeignete Indizes verweisen.

Mögliche wirtschaftliche Folgen
Kurzfristig sorgt das Urteil für Beruhigung insbesondere bei gewerblichen Vermietern die mit massiven Rückzahlungen gerechnet hatten. Langfristig könnte es dazu führen, dass Wertsicherungsklauseln konsequenter angewandt werden. Fehlende Rechtssicherheit sorgt aber in jedem Fall für Unsicherheit und kann auch zu Investitionsstopps führen.
Die Bundesregierung hat angekündigt, noch im Herbst 2025 eine gesetzliche Lösung vorzulegen. Diskutiert wird unter anderem:
* Kürzere Rückforderungsfristen (z.B. maximal fünf Jahre statt 30 Jahre)
* Standardisierte Musterklauseln für Indexanpassungen
* Schaffung einer gesetzlichen Wertsicherung für den gesamten Wohnbereich

Ziel: Mehr Klarheit und weniger Streitpotenzial - sowohl für Mieter als auch Vermieter.

Kein Ende in Sicht:
Das Urteil vom 30. Juli 2025 ist ein wichtiger Schritt zu mehr Vertragssicherheit - vor allem für gewerbliche Vermieter. Dennoch ist dies mit Sicherheit nicht das Ende der Geschichte.