Die häufigsten Fehler von Vermietern – und wie sie vermieden werden können

Leitartikel Haus & Grund Nr. 5/September-Oktober 2019:

Das Vermieten hat ein Imageproblem. Laut der im Jahr 2018, im Auftrag des Landes Vorarlberg, durchgeführten Leerstandstudie, sind die häufigsten Gründe einer Nichtvermietung: Angst der Eigentümer vor Ärger mit den Mietern, das zu komplexe Mietrecht sowie die Befürchtung, die Mieter nicht mehr aus dem Mietobjekt zu bekommen. Aus Angst darüber, die Kontrolle über die eigene Immobilie zu verlieren, vermieten viele Eigentümer erst gar nicht. Viele der Probleme sind dabei durchaus hausgemacht, wie die Erfahrungen der Rechtsexperten in der Geschäftsstelle der Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV) zeigen. Die nachstehenden 8 Tipps sind daher nicht nur für Neuvermieter, sondern auch für erfahrene Vermieter wichtig, damit die Kontrolle über die eigene Immobilie auch in den eigenen Händen bleibt.

Informationsdefizit
Bevor der Mietvertrag finalisiert wird, sollte sich der Vermieter über den zukünftigen Mieter informieren. Die Experten der VEV raten, bei bisherigen Vermietern oder auch dem Arbeitgeber nachzufragen. „Vermieter sollten sich von möglichen zukünftigen Mietern nicht überrumpeln lassen. Nicht überstürzt vermieten, sondern sich Zeit nehmen und Informationen einholen“, rät VEV-Geschäftsstellenleiterin Andrea Schwaninger. Eine kleine Mieterrecherche kann Probleme vermeiden. Steht die Befürchtung von Zahlungsschwierigkeiten im Raum, kann der potenzielle Mieter aufgefordert werden, seine Zahlungsfähigkeit mit dem Info-Pass des Kreditschutzverbandes 1870 (KSV1870) zu bestätigen. Alternativ offeriert die VEV (gegen einen geringen Kostenersatz), die Bonität des potenziellen Mieters zu überprüfen.

Einzug ohne Vertrag
Das Beziehen der Wohnung ohne unterschriebenen Vertrag zählt zu den häufigsten Fehlern. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der unterschriebene Mietvertrag Voraussetzung für die Wirksamkeit der Befristungsvereinbarung. Rein mündlich vereinbarte Befristungen sind unwirksam. Eine Beendigung durch den Vermieter ist dann nur mehr gerichtlich aus wichtigem Grund möglich. Ohne unterfertigten Mietvertrag dem neuen Mieter den Bezug zu erlauben, kann aber genau dies zur Folge haben.
Mit dem Übernahmeprotokoll wird der Zustand der Immobilie bei Ein- und Auszug dokumentiert. Eine zusätzliche Fotodokumentation ist notwendig. Kommt es zu Schäden im Mietobjekt, muss der Vermieter den Nachweis erbringen, dass diese durch den Mieter verursacht wurden. Ohne unterzeichnetem Übernahmeprotokoll, kann dies zu einem diffizilen oder gar unmöglichen Unterfangen werden. Deshalb: Vor Einzug Mietvertrag und Übernahmeprotokoll unterzeichnen lassen.

Kaution nicht übergeben
Die Kautionszahlung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Sie ist jedoch Usus und sollte im Mietvertrag festgehalten werden. Die Übergabe der Kaution – in der Regel sind es drei Monatsmieten inklusive Betriebskosten – noch vor Unterzeichnung des Mietvertrages, wird von den Experten dringend empfohlen. Ob in Form einer Bankgarantie oder als Barkaution übergeben: die Kaution dient dem Vermieter immer als Ausfallsrücklage. Damit werden Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis garantiert. Wer darauf verzichtet, muss etwa bei einem Mietentfall, den finanziellen Schaden mittels Klage geltend machen. Wichtiger Hinweis: Die Übergabe sollten Mieter wie Vermieter schriftlich quittieren.

Mündliche Vereinbarungen
VEV-Expertin Schwaninger bringt es auf den Punkt: „Mündliche Vereinbarungen sind im Streitfall kaum zu beweisen.“ Auch wenn ein gutes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter vorhanden ist und eine schriftliche Vereinbarung, zum Beispiel bei kleineren Investitionen des Mieters, merkwürdig anmuten mag, rät die erfahrene Expertin: „Alle Absprachen zwischen Mieter und Vermieter sollten verschriftlicht und unterzeichnet werden.“ Damit werden übereilte Zusagen von Vermieterseite vermieden sowie Unklarheiten und die daraus entstehenden Streitigkeiten ausgeschlossen.

Fehlerhafter Mietvertrag
Gerade für Vermieter können fehlerhafte Mietverträge unangenehme Folgen haben. Ein Beispiel: Der Vermieter setzt im Vertrag eine Mietdauer von zwei Jahren fest. Gesetzlich ist jedoch eine Mindestdauer von drei Jahren vorgegeben. Die im Vertrag festgelegte Mietdauer ist nicht zulässig und nicht durchsetzbar. Aus dem ursprünglich geplanten befristeten Mietverhältnis wird dadurch automatisch und ungewollt ein unbefristetes.
Grundsätzlich gilt: Falsche Formulierungen, die nicht der aktuellen Rechtslage entsprechen, sind allenfalls unwirksam oder können andere negative Folgen für den Vermieter mit sich bringen. Zur eigenen Absicherung sollten Vermieter, Verträge vor Unterzeichnung stets von Mietrechtsexperten überprüfen lassen. Dem möglichen Mieter steht die Prüfung des Vertrages selbstverständlich auch zu. Wichtiger Hinweis: Wird eine Wohnung an mehrere Mieter vermietet, sollte der Vertrag auf sämtliche volljährige Personen lauten und von jedem Mieter unterschrieben werden. Dadurch wird die Solidarhaftung begründet. Sie dient als zusätzliche Absicherung für den Vermieter.

Mieter: Freunde und Familie
Bei einer Vermietung an Freunde, Familienmitglieder oder andere Verwandte, können Probleme aufgrund des Naheverhältnisses entstehen. Die Vermietung wird nicht professionell angegangen, sondern die gerade beschriebenen Kapitalfehler – Einzug ohne schriftlichen Vertrag und Kaution – treten im Verwandtschafts- bzw. Freundeskreis deutlich häufiger auf. Die VEV-Experten raten natürlich nicht grundsätzlich von einer Vermietung an Freunde, Familie und Bekannte ab. Aber: Das Mietverhältnis sollte wie jedes andere und gleichsam professionell behandelt werden.

Ausreden nicht gelten lassen
Wird die Miete nicht bezahlt, sollte der Vermieter nicht zu lange zögern. Eine Zahlungserinnerung sollte durchaus zeitnah zur Fälligkeit zugesendet werden. Auf mögliche Argumente für die verspätete Zahlung des Mieters soll mit Verständnis aber auch mit dem klaren Hinweis, dies nicht zur Gewohnheit werden zu lassen, reagiert werden. Häufen sich etwaige Ausreden um verspätete Zahlungen und kommt der Mieter seinen sonstigen Verpflichtungen nicht nach, raten die Experten „nicht zu lange untätig zuzuschauen, sondern aktiv die nötigen Schritte zu setzen“.
Sofort reagieren heißt es, wenn der Mieter nicht zum Ende des vereinbarten Mietverhältnisses auszieht. Wird hier der Vermieter nicht aktiv, verlängert sich der Vertrag automatisch, im schlimmsten Fall auf unbestimmte Zeit.

Rechte und Pflichten kennen
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten ihre Rechte und Pflichten kennen und sich daranhalten. Das mag simpel klingen, doch gerade aus der Unkenntnis der selbigen können sich unnötige Konflikte ergeben. Als Beispiel: Zu den Pflichten des Mieters gehören unter anderem Wartungsaufgaben der Wohnung – beispielsweise die Entkalkung des Boilers oder das Jahresservice des Ölbrenners. Für die Erhaltung der mitvermieteten Wärmebereitungsgeräte ist jedoch der Vermieter zuständig.
Kein Kleinvermieter muss zum Mietrechtsexperten werden, jedoch sollten die rechtlichen Grundlagen bekannt sein.