Der kleine Vermieter kommt

Leitartikel Haus & Grund Nr. 5/September-Oktober 2025:

Die Bundesregierung hat mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) einen zentralen Bestandteil ihres Plans für „leistbare Mieten“ verabschiedet. Während die schon lange erwartete Mietzinsbremse kommen soll, steht zumindest ein fulminanter Erfolg der VEV fest: Kleine Vermieter werden künftig im Gesetz als Ausnahme berücksichtigt und im MRG bei der so wichtigen Befristung bevorzugt behandelt.

Was vor wenigen Monaten noch undenkbar schien, ist nun Realität: Eine Idee aus Vorarlberg hat ihren Weg in die Bundesgesetzgebung gefunden. Die VEV hat sich seit Jahren für eine rechtliche Unterscheidung zwischen privaten Kleinvermietern und großen gewerblichen Vermietern eingesetzt. Jetzt wird diese Differenzierung erstmals gesetzlich anerkannt – ein wohnpolitischer Meilenstein, der weit über die Grenzen Vorarlbergs hinaus Bedeutung hat.

Von der Idee zum Gesetz
Im Ministerratsvortrag vom 17. September 2025 wurde erstmals festgehalten, dass eine Ausnahme für „kleine Vermieter“ (Consumer to Consumer – C2C) vorgesehen werden soll. Dass diese Formulierung nun, wenn auch versteckt, im endgültigen Gesetzestext auftaucht, ist ein Erfolg, der zeigt: Hartnäckigkeit zahlt sich aus. Was in Vorarlberg entwickelt wurde, hat in Wien Gehör gefunden. Ein Beweis dafür, dass auch ein „gallisches Dorf“ wohnpolitisch Wirkung entfalten kann.

Damit wird erstmals anerkannt, dass private Eigentümer, die ein oder wenige Objekte vermieten, andere Voraussetzungen haben als professionelle Marktteilnehmer. Diese Menschen sind keine Immobilienkonzerne, sondern Familien, Rentner oder Einzelpersonen, die Verantwortung übernehmen. Sie bilden das Rückgrat des privaten Mietmarktes und sind eine unverzichtbare Säule der Wohnraumsicherung. „Der kleine Vermieter vermietet dort, wo kein Bauträger investiert: im Einfamilienhaus, im Dorf, im Dachgeschoss über dem eigenen Geschäft. Viele dieser Eigentümer besitzen nur eine einzige Wohnung. Sie sind keine Investoren, sondern Privatpersonen, die Verantwortung übernehmen – für Mieter, Gebäude und Nachbarschaft”, sagt VEV-Präsident RA Dr. Markus Hagen.

Kleine Schritte, große Wirkung
Obwohl die gesetzliche Regelung noch nicht ganz ausgereift ist, hat sich der Grundgedanke , dass der kleine Vermieter ebenfalls schutzbedürftig ist, durchgesetzt. Er wird künftig zumindest teilweise von den Lasten des MRG verschont. In diesem Sinne wird der „kleine Vermieter“ als erster Schritt von der geplanten Erhöhung der Mindestbefristung von bisher drei auf künftig fünf Jahren befreit.

Der Einsatz der VEV für weitere Erleichterungen und Voraussetzungen für eine fairere Behandlung des kleinen Vermieter, wie etwa bei den Kündigungsgründen, den Befristungsfallen, u.ä. Aspekten, sind geplant.

Verhandelt wird derzeit zwischen den Regierungsparteien, wie konkret der kleine Vermieter definiert werden soll. Nach den Vorstellungen der VEV sollte eine kleine Vermietung bei bis zu fünf vermieteten Objekten anzusetzen sein. Die aktuelle Bezugnahme auf das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) bleibt jedoch problematisch, da es keine klare Definition für den „kleinen Vermieter“ bietet. Ob jemand als Unternehmer oder Verbraucher eingestuft wird, hängt nach wie vor von Einzelfallentscheidungen ab – was zu einer gewissen Rechtsunsicherheit führt.

Statt diesen Umstand als Nachteil zu betrachten, sollten wir ihn als Chance sehen. Die politische Tür steht offen. Jetzt ist es an der Zeit, für Klarheit zu sorgen: durch eine klare, praxisnahe Definition und die Beseitigung rechtlicher Unsicherheiten.

Neue Perspektive für private Vermieter
Die wohnpolitische Relevanz dieser Entwicklung ist enorm. Zum ersten Mal seit vielen Jahren wird der private Vermieter im Mietrecht nicht nur als Objekt der Regulierung betrachtet, sondern als Partner für einen funktionierenden Wohnungsmarkt. Experten sehen diesen Paradigmenwechsel als positives Zeichen. Sie erwarten, dass das Vertrauen in die private Vermietung wächst und dadurch mehr Wohnungen auf den Markt kommen.

Gerade in Zeiten steigender Baukosten, hoher Zinsen und zunehmender Regulierungen sind positive Anreize notwendig, um die Investitionsbereitschaft zu fördern. Wenn kleine Vermieter wieder das Gefühl von Sicherheit gewinnen, dass sie rechtlich nicht mit großen Vermietern gleichgestellt werden, entsteht neues Vertrauen – und Vertrauen ist die Grundlage für Investitionen.

Noch nicht am Ziel, aber auf dem richtigen Weg
Trotz aller berechtigter Kritik an der Komplexität des Gesetzes und der Verbindung zum KSchG ist die Richtung eindeutig: Es tut sich etwas. Die VEV hat mit viel Engagement, Fachwissen und Geduld dafür gesorgt, dass das Thema „kleiner Vermieter“ auf die bundespolitische Agenda gelangt ist – und dort auch bleibt.
Was als fachliche Idee in Vorarlberg seinen Anfang nahm, hat sich zu einem bundesweiten wohnpolitischen Signal entwickelt. Es zeigt, dass konstruktive Argumente, sachliche Arbeit und Ausdauer tatsächlich Wirkung zeigen können.

Fazit
Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz ist zwar kein perfektes Gesetz, aber es ist ein wichtiges. Es markiert den Anfang einer differenzierteren Wohnungspolitik, die die Leistungen privater Vermieter endlich anerkennt. Jetzt gilt es, die bestehenden Unklarheiten auszuräumen, damit aus diesem politischen Erfolg ein rechtssicheres und praxistaugliches Instrument werden kann.

Die VEV wird diesen Prozess weiterhin aktiv unterstützen – mit dem Ziel, dass der „kleine Vermieter“ nicht nur eine Ausnahme im Gesetz bleibt, sondern ein fester Bestandteil einer fairen und zukunftsorientierten Mietrechtsordnung wird.