Das hat sich 2026 im Mietrecht geändert
Leitartikel Haus & Grund Nr. 1/Januar-Februar 2026:
Was Vermieter in Vorarlberg jetzt wissen sollten: Die Mietrechtsänderungen 2026 betreffen bestehende Mietverhältnisse gleichermaßen und erfordern eine genaue Prüfung der Verträge.
Mit 1. Jänner 2026 sind in Österreich umfassende Änderungen im Mietrecht in Kraft getreten. Das 5. mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) wird als umfassende Reform des Mietrechts (MRG) gesehen und verfolgt das Ziel Mietzinsanpassungen stärker zu regulieren, befristete Mietverhältnisse einzuschränken und mehr Transparenz im Mietverhältnis zu schaffen. Für Eigentümer und Vermieter bedeutet das jedoch zusätzliche Vorgaben, geringeren wirtschaftlichen Spielraum und einen erhöhten organisatorischen Aufwand. Viele der neuen Regelungen gelten nicht nur für neu abgeschlossene Mietverträge, sondern wirken auch auf bestehende Mietverhältnisse ein.
Einheitliches System für Mietzinsanpassungen
Herzstück der Reform ist das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz, das erstmals ein einheitliches Modell für die Anpassung wertgesicherter Mietzinse vorsieht. Mietzinse dürfen künftig nur noch einmal jährlich und ausschließlich zum 1. April angepasst werden. Maßgeblich ist der durchschnittliche Verbraucherpreisindex des Vorjahres.
Bis zu einer Inflationsrate von drei Prozent darf die Anpassung vollständig erfolgen. Liegt die Inflation darüber, darf nur noch die Hälfte des übersteigenden Anteils berücksichtigt werden. Bei sechs Prozent Inflation ergibt sich somit eine maximal zulässige Mietzinserhöhung von 4,5 Prozent. Diese gesetzliche Deckelung gilt auch im freien Mietzinsbereich, der bisher weitgehend der Vertragsfreiheit unterlag.
Für Vermieter bedeutet das eine klare Einschränkung der Möglichkeit, steigende Kosten – etwa für Instandhaltung, Sanierungen, Finanzierung oder öffentliche Abgaben – zeitnah und vollständig weiterzugeben. Besonders in Phasen hoher Inflation wird die reale Ertragslage der Vermietung dadurch spürbar belastet. Und wie immer: Die Belastung trifft die „kleinen Vermieter“ am schwersten.
Weitere Eingriffe im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes
Für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes greifen zusätzliche Schutzbestimmungen. In diesen Fällen sind Mietzinserhöhungen im Jahr 2026 auf maximal ein Prozent und im Jahr 2027 auf höchstens zwei Prozent begrenzt – unabhängig von der tatsächlichen Inflationsentwicklung.
Gerade Eigentümer von Altbauwohnungen stehen damit vor einer wachsenden Schere zwischen steigenden Kosten und gedeckelten Einnahmen. Erhaltungs- und Sanierungspflichten bleiben unverändert bestehen, während sich die Möglichkeit zur wirtschaftlichen Abfederung weiter verringert.
Befristete Mietverträge – längere Bindung
Auch bei der Befristung von Mietverträgen bringt die Reform einschneidende Änderungen. Vermieter, die als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes gelten, dürfen befristete Mietverträge künftig nur noch mit einer Mindestlaufzeit von fünf Jahren abschließen. Diese Regelung betrifft sowohl Neuverträge als auch Verlängerungen ab dem 1. Jänner 2026.
Private Kleinvermieter (der kleine Vermieter), die nicht als Unternehmer einzustufen sind, können weiterhin Mietverträge mit einer Mindestdauer von drei Jahren abschließen. Die Abgrenzung ist jedoch nicht immer eindeutig. Kriterien wie die Anzahl der vermieteten Objekte, eine professionelle Verwaltungsstruktur oder regelmäßige Gewinnerzielungsabsicht können dazu führen, dass auch private Eigentümer als Unternehmer gelten. Im Streitfall liegt die Beweislast beim Vermieter. Für viele Vermieter, die Immobilien als Altersvorsorge oder Familienvermögen halten, erhöht sich damit das Risiko einer langfristigen Bindung ohne ausreichende Anpassungsmöglichkeiten.
Mehr Transparenz- und Informationspflichten
Zusätzlich zu den Mietzins- und Befristungsregelungen werden die Transparenzpflichten im Mietverhältnis ausgeweitet. Vermieter müssen künftig noch klarer darlegen, auf welcher Grundlage Mietzinsanpassungen erfolgen. Unklare oder missverständliche Wertsicherungsklauseln können zur Unwirksamkeit führen.
Auch bei Betriebskostenabrechnungen wird verstärkt auf Nachvollziehbarkeit geachtet. Formale Fehler oder unvollständige Angaben können dazu führen, dass Positionen angefochten werden. Für Vermieter kann das einen höheren administrativen Aufwand bedeutend und bringt die Notwendigkeit, Abrechnungen besonders sorgfältig zu erstellen und zu dokumentieren.
Begrenzung von Rückforderungsansprüchen bei Altverträgen
Ein für Vermieter positiver Aspekt der Reform betrifft die zeitliche Begrenzung von Rückforderungsansprüchen bei unwirksamen Wertsicherungsklauseln. Für Mietverträge, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden, sind Rückforderungen grundsätzlich nur noch für maximal fünf Jahre rückwirkend möglich. Bei laufenden Mietverhältnissen verjähren Ansprüche zudem drei Jahre nach Kenntnis
des Mangels.
Diese Regelung schafft mehr Rechtssicherheit und reduziert das finanzielle Risiko aus weit zurückliegenden Vertragsgestaltungen.
Ausgenommen sind jedoch Fälle, in denen Rückforderungsansprüche bereits geltend gemacht wurden oder besonders grobe Vertragsverstöße vorliegen.
Auswirkungen auf Genossenschaftswohnungen und Sonderfälle
Wohnungen aus dem gemeinnützigen Wohnbau sind teilweise von den neuen Regelungen ausgenommen. Werden jedoch Richtwertmieten oder angemessene Mietzinse vereinbart, greifen auch hier die gesetzlichen Deckelungen. Eigentümer, die solche Wohnungen weitervermieten, sollten daher genau prüfen, welche Bestimmungen im Einzelfall zur Anwendung kommen.
Gute oder schlechte Reform?
Die Änderungen im Mietrecht ab 2026 sind politisch als Ausgleich zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern gedacht, bringen in der Praxis jedoch eine klare Schwerpunktsetzung zugunsten der Mieterseite mit sich. Für Mieterhaushalte bedeutet die gesetzliche Begrenzung der Mietzinserhöhungen eine spürbare Entlastung, da sprunghafte Anstiege – insbesondere bei Richtwertmieten – künftig verhindert werden. Die Deckelung der Anpassungen schafft zudem mehr Planungssicherheit, da absehbar ist, welche Kostensteigerungen innerhalb eines bestimmten Zeitraums maximal zu erwarten sind. Auch die Verlängerung der Mindestbefristung auf fünf Jahre stärkt die Stabilität von Mietverhältnissen und reduziert das Risiko kurzfristiger Wohnungsverluste.
Ergänzend dazu werden Mieter durch die zeitliche Begrenzung von Rückforderungsansprüchen bei Wertsicherungsklauseln vor hohen Einmalnachzahlungen geschützt.
Auf der anderen Seite ergeben sich für Vermieter spürbare Nachteile. Die eingeschränkte Möglichkeit, die tatsächliche Inflationsentwicklung weiterzugeben, führt zu realen Ertragsverlusten, insbesondere in Phasen hoher Teuerung. Sinkende Einnahmen können wiederum dazu führen, dass notwendige Investitionen in Erhaltung, Sanierung oder energetische Verbesserungen aufgeschoben werden. Hinzu kommt eine zunehmende Rechtsunsicherheit: Häufige gesetzliche Änderungen und komplexe Übergangsregelungen erschweren die Vertragsgestaltung und erhöhen das Risiko formaler Fehler.
Für den Wohnungsmarkt insgesamt zeichnen sich mehrere Folgen ab. Es entsteht ein zunehmend zweigeteilter Markt, da die Maßnahmen vor allem den Altbaubereich betreffen, während Neubauten stärker dem freien Markt unterliegen. Gleichzeitig soll die Mietpreisbremse dämpfend auf den Verbraucherpreisindex wirken, da Wohnkosten einen wesentlichen Anteil daran haben.
Kritisch zu beobachten ist jedoch, dass Vermieter aus Unsicherheit heraus weniger neue Mietverträge abschließen oder Wohnungen dem Markt entziehen könnten. Angesichts der komplexen Regelungen ist zudem mit einer Zunahme rechtlicher Auseinandersetzungen zu rechnen. Insgesamt stellen die neuen Bestimmungen einen politisch motivierten Kompromiss dar, dessen langfristige Auswirkungen umstritten bleiben.