Leitartikel Haus & Grund Nr. 2/März-April 2025:

Chancen, Grenzen und Perspektiven für leistbaren Wohnraum

Der Immobilienmarkt in Vorarlberg bleibt angespannt: Zwar sind die Preise leicht gesunken, sie bleiben aber auf einem hohen Niveau. Die knappe Fläche des kleinen Vorarlbergs ist eine enorme Herausforderung. Seit 2024 soll der lang geforderte und neu etablierte Bodenfonds etwas Abhilfe schaffen und Grundstücke für Wohn- und Infrastrukturzwecke sichern. Doch wie funktioniert dieses Instrument, was leistet es – und wo stößt es an Grenzen?

Vorarlberg ist eines der am dichtesten besiedelten Bundesländer Österreichs, Grund und Boden sind entsprechend kostbar. Die Immobilien- und Mietpreise sind über die Jahre kontinuierlich gestiegen; ein Trend, der – getrieben von hoher Nachfrage und knappen Grundstücksressourcen – wohl auch künftig anhalten wird. Um dieser Entwicklung zu begegnen, beschloss die Landesregierung (die VEV berichtete, Ausgabe 03/24), einen Bodenfonds einzurichten.

Sein Ziel: Flächen dauerhaft zu sichern und damit in der öffentlichen Hand zu halten, um sie gezielt für leistbares Wohnen oder für wichtige Infrastrukturvorhaben zu nutzen.

Ein Neuland-Projekt für Vorarlberg
Während es in anderen Bundesländern wie Tirol schon seit den 1990er-Jahren einen aktiven Bodenfonds gibt, ist diese Form der Bodenpolitik für Vorarlberg Neuland. Landespolitik und Gemeinden setzen große Hoffnungen in das Projekt, weisen aber auch darauf hin, dass es nur eine von mehreren Maßnahmen ist, um den Markt langfristig zu entlasten. Dafür stehen rund zwei Millionen Euro Startkapital zur Verfügung. In den ersten Jahren sollen vor allem kleinere Pilotprojekte angegangen werden, bevor der Bodenfonds allmählich auf größere Vorhaben ausgeweitet werden kann.

Im Vordergrund des Fonds soll zunächst die Schaffung von leistbarem Wohnraum stehen. Zusätzlich sollen gewerbliche Flächen und andere strategisch wichtige Areale, beispielsweise für Infrastruktur, gesichert werden. Für Landeshauptmann Markus Wallner (ÖVP) und Landesrat Marco Tittler (ÖVP) ist der Bodenfonds damit eine wichtige Ergänzung zu bestehenden Förderungen und wohnungspolitischen Programmen.

Handlungsbereiche
Der Bodenfonds kauft Grundstücke und vergibt sie an Gemeinden, gemeinnützige Bauträger oder Gewerbebetriebe. Damit werden Spekulationen teilweise eingedämmt und günstigere Preise für Wohnprojekte ermöglicht. Der Fonds agiert nur in Absprache mit den Kommunen, die Bedarf und Standorte kennen. So können Flächen gezielt eingesetzt und finanzielle wie fachliche Ressourcen optimal genutzt werden. Grundstücke werden im Baurecht vergeben, sodass der Fonds Eigentümer bleibt und Preisspekulationen eingedämmt werden. Diese langfristige Nutzung erlaubt stabilere Planungen. Darüber hinaus dient der Bodenfonds als Innovationsdrehscheibe, unterstützt Gemeinden bei Raumplanung und Verdichtungsmaßnahmen und will besonders im Rheintal eine schonende Flächennutzung ermöglichen.

Pilotprojekte in Fußach und Düns
In Fußach und Düns wurden bereits erste Pilotprojekte umgesetzt. Der Bodenfonds war hier aber noch in keiner aktiven Entwicklungsrolle, sondern mehr in einer reinen Vermittlerposition aktiv (siehe Interview Jürgen Kuster). In fünf Jahren könnten, so Landeshauptmann Wallner, rund 15 Vorarlberger Gemeinden von ähnlichen Projekten profitieren.

Schrittweise Umsetzung
Vorarlberg geht hier bedächtig vor. Schrittweise sollen Grundstücke von etwa 1.500 Quadratmetern erworben werden, um darauf, in Zusammenarbeit mit gemeinnützigen Bauträgern, Wohnanlagen zu errichten. So soll leistbares Wohnen umgesetzt und an regionale Bedürfnisse angepasst werden. Der Bodenfonds soll also den Preisanstieg bremsen, nachhaltige Flächennutzung (Minimierung von Bodenversiegelung) ermöglichen, wichtige Areale für eine vorausschauende Raumplanung sichern und auch innovative Wohnkonzepte stärken. Die Umsetzung dieses Vorhabens obliegt Jürgen Kuster, ehemaliger Bürgermeister der Marktgemeinde Schruns, seit Dezember 2024 Geschäftsführer der Bodenfonds GmbH, inne.

Es gibt auch Kritik
Der Bodenfonds kann den Flächenverbrauch nicht gänzlich kontrollieren oder eindämmen. Neue Bauvorhaben führen zwangsläufig zu Versiegelung, ökologische Zielkonflikte bleiben bestehen. Eine umfassende oder tatsächliche Preiskontrolle ist ebenfalls unrealistisch, weil der Fonds nur ein kleiner Akteur und eben nur eine Maßnahme von vielen ist. Und auch Spekulationen können durch ihn nicht gänzlich verhindert werden.

Zudem braucht es den Willen der Gemeinden, um Projekte anzustoßen. Ohne kommunale Initiative wird der Fonds keine Flächen erwerben oder bebauen können. Auch besteht das Risiko, dass Grundstücke zwar formal richtig, aber nicht bedarfsgerecht genutzt werden. Um Fehlentwicklungen zu vermeiden, sind klare Kriterien, transparente Prozesse und engmaschiges Controlling unerlässlich. Und: Offiziell soll keine Konkurrenz zu kommunalen Wohnbauprojekten entstehen. Ob die Zusammenarbeit reibungslos klappt, wird sich zeigen, denn bei Flächenkäufen können stets Interessenkonflikte auftreten.

Prognose
Der Vorarlberger Bodenfonds markiert für das Land einen bedeutenden Schritt, um den Immobilienmarkt langfristig zu entlasten und neue Wege in der Raumplanung zu beschreiten. Dass Gemeinden nun gezielt Grundstücke für leistbaren Wohnbau oder wichtige Infrastrukturen sichern können, bevor gewinnorientierte Investoren zugreifen, ist ein großer Vorteil. Schließlich soll der Fonds nicht nur bestehenden Engpässen begegnen, sondern als „Innovationsdrehscheibe“ auch experimentellen Wohn- und Bebauungsformen den nötigen Raum geben. Dabei rücken Themen wie nachhaltige Verdichtung, klimagerechtes Bauen und die Aufwertung von Ortskernen verstärkt in den Fokus.

Allerdings darf der Bodenfonds nicht als Allheilmittel missverstanden werden: Die zentralen Herausforderungen – knappe Flächen, steigende Bevölkerungszahlen und divergierende Nutzungsinteressen – bleiben bestehen und erfordern weiterhin eine durchdachte politische Gesamtstrategie. Ob sich das Instrument bewährt, wird davon abhängen, wie konsequent und transparent die Mittel eingesetzt werden. Eine wichtige Rolle spielen hierbei klare Vergabekriterien und ein verlässliches Controlling, um Spekulationen tatsächlich einzudämmen und Grundstücke dort einzusetzen, wo sie am dringendsten gebraucht werden.

Ein wesentlicher Erfolgsfaktor ist zudem die langfristige Finanzierung. Die Praxis wird zeigen, ob das Startkapital und etwaige Fördermodelle ausreichend sind, um relevante Grundstücke ankaufen zu können. Ein Blick ins benachbarte Tirol macht klar: Dort wirkt der Bodenfonds nur deshalb nachhaltig, weil er fest in die Landespolitik eingebettet ist und ein starkes Netzwerk aus Gemeinden, Bauträgern und Fachleuten pflegt.