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Bauzwang und Kostensteigerung: Novelle läuft Bemühungen für Leistbarkeit zuwider

Leitartikel Haus & Grund Nr. 2/März-April:

Die Novelle des Raumplanungs- und Grundverkehrsgesetzes ist in Begutachtung. Die Landesregierung greift dabei auf viele Vorschläge der Initiative vau | hoch | drei zurück – und scheint die Konsequenzen aus den Augen zu verlieren. VEV-Präsident RA Dr. Markus Hagen: „Bestimmte Maßnahmen sind notwendig, müssen aber bis zur wohnungsmarktgerechten Umsetzung durchdacht werden.“

Die dynamische Entwicklung, die Vorarlberg in den vergangenen Jahren durchlaufen hat, ist beeindruckend. Beispiele? In den vergangenen 20 Jahren hat sich die Einwohnerzahl in Vorarlberg um 50.000 auf aktuell 390.000 Menschen erhöht – und somit um mehr als die gesamte Bevölkerung von Dornbirn. Die Zahl der Haushalte hat sich derweil sogar um 40.000 erhöht – prozentual deutlich mehr als das bereits starke Einwohnerwachstum. Ein struktureller Wandel ist im Gange – und die Rezepte, wie auf dem Wohnungsmarkt damit umgegangen werden soll, könnten unterschiedlicher nicht sein. Das Land Vorarlberg hat sich im Rahmen der Novellierung des Raumplanungs- sowie des Grundverkehrsgesetzes dazu entschieden, den Forderungen der Architekten- und Bürgermeisterinitiative vau | hoch | drei in großem Umfang nachzugeben. Mit einer positiven Ausnahme: Die Infrastrukturabgabe kommt nicht. Die restlichen geplanten Maßnahmen der Landesregierung – sie befinden sich derzeit in Begutachtung – decken ansonsten viele Wünsche und Vorschläge von vau | hoch | drei ab. Oder aber wurden von den Tiroler Nachbarn übernommen – sehr zum Unmut von VEV-Präsident RA Dr. Markus Hagen. „Die geplanten Maßnahmen haben einen Bauzwang zur Folge und werden die Kosten in schwindelerregende Höhen befördern“, ist er sich sicher – und stellt weiters klar: „Bestimmte Maßnahmen sind notwendig, müssen aber bis zur wohnungsmarktgerechten Umsetzung durchdacht werden.“ Worum geht es also?

Land will Trend entgegenwirken

Im Kern gehe es darum, einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden sicherzustellen, Baulandhortung zu verhindern, die Sicherung von Flächen für Wirtschaft und Landwirtschaft zu gewährleisten und eine gewisse Mobilität von Bauflächen zu erreichen, heißt es von Seiten der Landesregierung. Die Entwicklungen am Immobilien- und Wohnungsmarkt würden derzeit aber in eine andere Richtung zeigen – habe sich doch die Preisspanne beispielsweise in Bregenz in den vergangenen zehn Jahren von durchschnittlich 250 bis 500 Euro auf heute durchschnittlich 400 bis 960 Euro pro Quadratmeter verschoben. Von den 11.300 Hektar (ha) gewidmeten Bauflächen im Jahre 2015 seien knapp 3.400 ha ungenutzt gewesen. Dies würde verdeutlichen, dass der innere Siedlungsraum in Gemeinden teilweise nicht zweckentsprechend genutzt würde, so das Land.

Neuwidmungen werden befristet

Eine der wichtigsten Maßnahmen, die derzeit geplant ist: Befristete Neuwidmungen von Bauflächen. So soll laut Land sichergestellt werden, dass ein neu gewidmetes Grundstück innerhalb einer gesetzlich festgelegten Frist von sieben Jahren widmungsgemäß verwendet wird. Dadurch würden Baugrundstücke nicht mehr „auf Vorrat“ erworben – und zusätzlich der Anreiz vermindert, befristet gewidmete Bauflächen als Wertanlage zu erwerben. Bei nicht widmungsgemäßer Verwendung erfolgt – so sehen es die Pläne vor – eine entschädigungslose Rückwidmung. Was in der Theorie mitunter gut klingt, hat für VEV-Präsident Hagen in der Praxis Folgen, die nicht bis zu Ende gedacht worden seien. Denn: „Werden Eigentümerinnen und Eigentümer per Gesetz gezwungen, binnen einer Frist zu bauen, fördert dies die Zersiedelung und auch den Leerstand. Das auf Zwang gebaute Haus wird nicht zwangsläufig auch vermietet“, erklärt er. Investoren würden also in weiterer Folge auf den Wohnungsmarkt ausweichen – seien attraktive Renditen am Finanzmarkt doch derzeit nicht zu erhalten. Das werde die Nachfrage nach Wohnungen weiter ankurbeln – und die schon angespannte Preislage am Markt weiter befeuern. „Hier wurde einmal mehr kein Realitätscheck gemacht. Dieses Gesetz wird Wohnen noch teurer machen“, ist Hagen überzeugt.

Nach Frist kommt Versteigerung

Wird eine Liegenschaft mit mehr als 800 Quadratmetern gekauft, so muss sie binnen sieben Jahren bebaut werden. Nach Ablauf dieser Frist ist die Liegenschaft der Gemeinde zum Verkauf anzubieten. Hat die Gemeinde kein Interesse, so kann die Liegenschaft beim Bezirksgericht versteigert werden. Sämtliche Kosten und Aufwendungen für den ursprünglichen Kaufvertrag, Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Maklerprovision, Immobilienertrag-steuer, allfällige Teilungskosten, Kosten der Versteigerung etc. wären dann vergebens. Doch damit nicht genug: Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer müsste mit einer Strafe von bis zu 35.000 Euro rechnen. Der Versteigerungserlös würde darüber hinaus, so die Pläne, mit dem Verkehrswert gedeckelt – zehn Prozent hiervon würde das Land behalten. Insgesamt müsste schlimmstenfalls mit einer Wertvernichtung von 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises gerechnet werden. Böse Zungen behaupten, die Eigentümerin bzw. der Eigentümer soll so unter Druck gesetzt werden, das Grundstück der Gemeinde zu günstigen Bedingungen zu verkaufen.

Verdichtung von Ortszentren

Sinnvoll scheint die Absicht, die Verdichtung in Kernzonen künftig zu fördern. Viele Gemeinden haben sich in den vergangenen Jahren vehement gegen den Verdichtungswunsch der Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Bauträger mit Erfolg gewehrt. Nun scheint die Erkenntnis dieser Fehlentwicklung zu reifen. Bedauerlich: Die betroffenen Liegenschaftseigentümerinnen und -eigentümer sollen das nun ausbaden – und werden mit Mindestbaunutzungszahlen zur Verdichtung binnen zehn Jahren gezwungen, die Liegenschaft über ihre eigenen Bedürfnisse zu bebauen. Dies trifft auch bestehendes Eigentum. Wird nicht fristgerecht verdichtet gebaut, muss das Grundstück der Gemeinde zum Kauf an-geboten werden oder die Gemeinde darf wiederum ins Eigentum eingreifen und auf Bauerwartungsfläche zurückwidmen. Dies hätte zur Folge, dass die Gemeinde nach ihren Vorstellungen die Eigentümerin bzw. den Eigentümer zum Verkauf oder zur Bebauung zwingen könnte. Pläne, die bei der Präsentation der Gestezsnovelle verschwiegen wurden. „Mit den Verdichtungszonen haben die Gemeinden die Möglichkeit, höhere Baunutzungszahlen einzuführen“, erklärte Landeshauptmann Markus Wallner stattdessen. Landesrat Johannes Rauch ergänzte: „Es geht um Quartiersentwicklungen und somit um eine qualitätsvolle Verdichtung. Hier soll Rücksicht auf Grünraum, Freiflächen und Mobilitätsplanung genommen werden.“ Verdichtung sei ein wichtiger Schritt für mehr leistbares Wohnen. Stimmt – aber es ist eben nur die halbe Wahrheit.

Stärkung gemeinnütziger Wohnbau

Ebenfalls neu: die Schaffung von Vorbehaltsflächen für den gemeinnützigen Wohnbau. Diese Widmung soll jedoch nicht, wie man meinen dürfte, einge-schränkt auf Liegenschaften im Eigentum der Gemeinde oder der Wohnbau-genossenschaft gelten. Diese Widmung könnte jede Eigentümerin und jeden Eigentümer treffen.