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Ab 1. März 2019: Mit diesen Änderungen sind Eigentümer zukünftig konfrontiert

Leitartikel Haus & Grund Nr. 6/NovemberDezember:

Die Novellen von Raumplanungs- und Grundverkehrsgesetz haben massive Auswirkungen auf Eigentümer – und auch auf jene, die es werden wollen. Sind die Eingriffe in die Eigentumsrechte gerechtfertigt? Die Novellen polarisieren. „Haus & Grund“ hat die wichtigsten Neuerungen, die ab 1. März 2019 in Vorarlberg gelten, zusammengefasst.

Mit 1. März 2019 treten sie also in Kraft, die Novellen zu Raumplanungs- und Grundverkehrsgesetz in Vorarlberg. Die entsprechenden Änderungen wurden bei der Landtagssitzung im November 2018 mit den Stimmen von ÖVP, Grünen, FPÖ und NEOS beschlossen. Nur die SPÖ hat den Gesetzesänderungen nicht zugestimmt – die Änderungen seien zu wenig mutig, hieß es von Seiten der Sozialdemokraten.

Als „mutig“ werden diese auch von der Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV) nicht bewertet. Präsident RA Dr. Markus Hagen bewertet die mit März in Kraft tretenden Gesetzesänderungen als kritisch – wenn auch aus anderen Gesichtspunkten wie die Sozialdemokraten im Vorarlberger Landtag. Hagen vermisst vor allem den Willen der Politik, abseits von „Zwangsmaßnahmen“ unser Land gestalten und den Wohn- und Immobilienmarkt vorantreiben zu wollen. Zumal viele der neuen Maßnahmen aus Tirol abgeschrieben worden seien. „Uns sind aber keine Nachrichten aus Tirol bekannt, dass die Wohnpreise nun gesunken sind. Im Gegenteil, wie Innsbruck deutlich unter Beweis stellt“, ärgert sich der VEV-Präsident.

„Zwang heißt nicht vermieten“

Vor allem die Maßnahmen gegen vermeintliche Baulandhortung stoßen bei Hagen auf Ablehnung. Denn: Werden Eigentümer per Gesetz gezwungen, binnen einer Frist zu bauen, fördert das trotzdem die Zersiedelung und auch den Leerstand, so der VEV-Präsident. „Das aufgrund von Zwang gebaute Haus wird nicht zwangsläufig auch vermietet“, betont er. Und: Wird unbebautes Land für Investoren unattraktiver, würden diese kurzerhand auf Wohnungen ausweichen. Die Konsequenz: Die Nachfrage bei Wohnungen steigt – und mit ihr die Preise für Eigentum und Miete. „Hier wurde einmal mehr kein Realitätscheck gemacht. Dieses Gesetz wird Wohnen noch teurer machen“, ist der Rechtsanwalt überzeugt. Wegen einer „Handvoll Großindustrieller“ würden alle Eigentümer des Landes – und vor allem auch jene, die in Zukunft Eigentum anschaffen wollen – in Geiselhaft genommen. Zugleich stellt Hagen klar: „Bestimmte Maßnahmen sind zweifelsohne notwendig, hätten aber bis zur wohnungsmarktgerechten Umsetzung durchdacht werden müssen.“ Immerhin: Von Seiten der Landesregierung wurden Signale ausgesendet, dass, sollten sich die Gesetzesänderungen in der Praxis als nicht effektiv erweisen, ebendiese entsprechend adaptiert würden.

Die Änderungen im Detail

Doch welche Änderungen werden nun genau ab 1. März 2019 schlagend? „Haus & Grund“ fasst zusammen:

Befristete Widmungen

Beim Kauf eines unbebauten Grundstückes gilt eine Bebauungspflicht von zehn Jahren. Wird innerhalb dieser Frist (aus welchen Gründen auch immer) nicht gebaut, kommt es zur Rück- bzw. Umwidmung. Das Gesetz sieht hier keine Entschädigungspflicht für den Eigentümer vor, was Kritiker der Gesetzesänderung oft als De-facto-Enteignung werten. Die Bebauungspflicht gilt für Grundstücke, die größer als 800 Quadratmeter sind. Ausnahmen gibt es im Rahmen der Weitergabe von Grundstücken innerhalb der Familie.

Verdichtungszonen

Erstmals wird es sogenannte Verdichtungszonen geben. In diesen Zonen, die „aufgrund ihrer Lage und Beschaffenheit besonders für eine verdichtete Bebauung geeignet sind“, wird ein Mindestmaß an baulicher Nutzung festgelegt. Für Grundstücke in Verdichtungszonen gilt eine zehnjährige Frist, innerhalb welcher das Grundstück bebaut werden muss – andernfalls kann es entschädigungslos umgewidmet werden. Dem Eigentümer wird vor Umwidmung das Recht eingeräumt, der Gemeinde das Grundstück zu veräußern. Auch hier halten Kritiker entgegen, dass diese Maßnahme Gemeinden – in Relation – günstiges Bauland bringen soll. Die Vorarlberger Notare haben hier darüber hinaus kritisiert, dass Einfamilienhäuser in Verdichtungszonen zukünftig der Vergangenheit angehören würden. Kritisch wird hier vor allem die Rückwirkung gesehen. Denn: Grundstückseigentümer, die in einer Verdichtungszone ein Einfamilienhaus gebaut haben, könnten verpflichtet werden, innerhalb von zehn Jahren aus diesem Einfamilienhaus ein Mehrfamilienhaus zu machen. „Ich stoße vor allem dann auf Probleme, wenn ich mein Gebäude erweitern möchte. Dann könnte der Eigentümer nicht einmal mehr eine Pergola dazu bauen, weil das festgelegte Mindestmaß nicht erfüllt werden kann“, erklärt Notar Richard Forster im Gespräch mit vol.at. Ähnlich die Situation, wenn sich ein Eigentümer vor fünf Jahren ein Grundstück in einer Verdichtungszone gekauft hat – und nun mit der neuen Situation konfrontiert wird.

Räumlicher Entwicklungsplan

Gemeinden sind fortan verpflichtet, einen räumlichen Entwicklungsplan zu entwerfen, der vom Land genehmigt werden muss. Der räumliche Entwicklungsplan soll alle zehn Jahre überprüft und ggf. den Raumplanungszielen angepasst werden. Darin soll auch festgehalten werden, für welche Siedlungsschwerpunkte in weiterer Folge ein Quartiersentwicklungskonzept zu erstellen ist.

Gemeindeübergreifende Raumplanung

Die Gemeinden sollen bei ihren Entwicklungsplänen stärker zusammenarbeiten – vor allem dann, wenn die Planungen Auswirkungen über die Gemeindegrenzen haben.

Neue Widmungskategorie

Der gemeinnützige Wohnbau erhält die eigene Widmungskategorie „Vorbehaltsfläche für den gemeinnützigen Wohnbau“. Im eigenen Wirkungsbereich hat sich der Gesetzgeber aber offenbar ein Hintertürchen offengelassen. So heißt es im Gesetzestext nämlich: „Eine Widmung als Vorbehaltsfläche für gemeinnützigen Wohnbau schließt jedoch nicht aus, dass die auf diesen Flächen errichteten Gebäude und Anlagen untergeordnet auf für andere Zwecke, insbesondere für sonstiges Wohnen, verwendet werden können.“

Einkaufzentren

Ein Einkaufszentrum muss zukünftig mindestens zweigeschossig geplant werden – und die Errichtung ist nur dann zulässig, wenn zwei Drittel der zu errichtenden Stellplätze in einer Tiefgarage oder auf dem Gebäude vorgesehen sind.

„(Noch) verhältnismäßig“

Als „harte Eingriffe in das Eigentum“ wertet Univ.-Prof. Dr. Peter Bußjäger die Gesetzesadaptierungen. Aber: „Ich erachte sie als im öffentlichen Interesse gerechtfertigt und (noch) verhältnismäßig“, sagt er gegenüber „Haus & Grund“. Ob dies der Verfassungsgerichtshof (VfGH) auch so sehe, werde sich aber erst zeigen.