Update zu den Wertsicherungsvereinbarungen

Neue OGH-Rechtsprechung zur Beurteilung mietvertraglicher Wertsicherungsvereinbarungen

In einer mietrechtlichen Verbandsklageentscheidung entschied der Oberste Gerichtshof im Jahr 2023 erstmals, dass die konsumentenschutzrechtliche Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, wonach Wertsicherungsklauseln in Vertragsformblättern so gestaltet sein müssen, dass eine einseitige Anpassung des vereinbarten Entgelts innerhalb der ersten zwei Monate ab Vertragsschluss ausgeschlossen ist, auch auf Mietverträge anzuwenden sei. Demnach seien in einem nicht im Einzelnen ausgehandelten Mietvertrag vorgesehene Wertsicherungsvereinbarungen unwirksam, sobald sich daraus bereits in den ersten beiden Monaten ab Vertragsschluss zumindest theoretisch eine Anhebung des Mietzinses ergeben könnte.

Erst kürzlich machte der Verfassungsgerichtshof die Immobilienbranche wieder nervös, indem er bestätigte, dass die entsprechende konsumentenschutzrechtliche Bestimmung verfassungskonform und verhältnismäßig sei.

Ganz nach der Meinung der Vorarlberger Eigentümervereinigung entschied der OGH in seiner jüngsten Rechtsprechung im Rahmen eines Individualverfahrens, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf klassische Mietverträge nicht anzuwenden sei. Der Zweck der Bestimmung liege – nicht zuletzt in Ansehung der Gesetzesmaterialien – nämlich darin, dass Verbraucher bei einem kurzfristig zu erfüllenden Vertrag auf den vereinbarten Preis vertrauen dürfen und dieser im Zuge der Leistungsabwicklung keine Erhöhung erfährt.

Dauerschuldverhältnisse, die darauf angelegt sind, dass die Leistung des Unternehmers nicht innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsschluss vollständig erbracht wird, sind also nicht vom Schutzzweck dieser konsumentenschutzrechtlichen Bestimmung umfasst. Dazu zählen auch klassische Mietverträge, die in aller Regel auf längere Dauer angelegt sind und daher eine inflationsbedingte Anpassung des Mietzinses vorsehen, um das Gleichgewicht von Leistung und Gegenleistung aufrechtzuerhalten. Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen sollen also künftig auch dann wirksam bleiben, wenn sie nicht ausdrücklich enthalten, dass eine Indexanpassung innerhalb der ersten zwei Monate ab Vertragsschluss ausgeschlossen ist. Dies gilt natürlich nur dann, wenn sie auch sonst transparent und nicht gröblich benachteiligend ausgestaltet sind.

Das aktuelle Urteil des OGH schafft somit eine entscheidende Rechtssicherheit sowohl für Vermieter als auch für Mieter durch eine, nach Ansicht der VEV, sachgerechte Auslegung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG.