Schimmelbildung in Mietwohnungen
Plötzlich und unerwartet kommt es vermehrt in den Herbst-/Wintermonaten zur Schimmelbildung im Wohnraum. Schuld daran ist das Vorhandensein von Feuchtigkeit, die den Schimmel entstehen lässt bzw. das Wachstum fördert. Aber was sind nun die Mieter- und was die Vermieterpflichten beim Vorliegen von Schimmel im Mietobjekt? Auch zu diesem Thema hat der Oberste Gerichtshof schon vermehrt Entscheidungen getroffen.
Mieterpflichten: Liegt lediglich ein Oberflächenschimmel vor, ist dieser vom Mieter zu beseitigen. Kann die Schimmelbildung jedoch nicht mehr mit einfachen Mitteln beseitigt werden, hat der Mieter den Vermieter/die Hausverwaltung über den Befall umgehend zu informieren.
Mieterrechte: Der Vermieter hat bei der Vermietung von Wohnraum Sorge zu tragen, dass die Immobilie auch zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Immer wieder halten Vermieter den Mietern entgegen, dass sie falsch oder zu wenig oft lüften und dadurch für den Befall selbst verantwortlich sind. Dies mag in manchen Fällen stimmen jedoch hat der OGH in der Entscheidung vom September 2017 klargestellt, dass die Feuchtigkeitsbildung durch Atmung, Waschen, Kochen, etc. dem Mieter nicht angelastet werden kann, da dieses Ausmaß an Feuchtigkeit bei „normalem“ Wohnverhalten unvermeidbar ist. Festgehalten wurde in dieser Entscheidung auch, dass es dem Mieter nicht zugemutet werden kann, etwa sieben Mal täglich querlüften zu müssen.
Der Mieter hat sofern er den Schimmelbefall nicht selber zu verantworten hat und der Vermieter nach Verständigung weiterhin untätig bleibt, gegebenenfalls das Recht auf Mietzinsminderung. Die Höhe der Minderung ist vom Ausmaß der Schimmelbildung abhängig. Zudem spielt die Intensität eine Rolle, weiteres welche Räume betroffen sind und wie stark die Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit tatsächlich ist.
Vermieterrechte/-pflichten: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der Vermieter verpflichtet, Arbeiten zu tätigen, die zur Erhaltung des Mietgegenstandes erforderlich sind. Dies aber nur dann, wenn es sich um die Behebung ernster Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder wenn sie erforderlich sind, um einen zu vermietenden Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben. Ein erheblicher Schimmelbefall an der Haussubstanz kann durchaus ein ernster Schaden bzw. eine Gesundheitsgefährdung darstellen, welcher/welche vom Vermieter zu beseitigen ist. Ob ein solcher Schaden tatsächlich vorliegt, kann im Zweifel/im Streitfall nur ein dafür zuständiger Sachverständiger abschließend beurteilen.
Im Teilanwendungsbereich sowie in der Vollausnahme des Mietrechtsgesetzes ist der Vermieter grundsätzlich zu allen Reparaturen im Objekt verpflichtet, sofern im Mietervertrag nichts anderes vereinbart wurde. Somit wird in der Praxis meist eine Regelung dazu im Mietvertrag getroffen. Liegt tatsächlich ein Fehlverhalten des Mieters vor, hat der Vermieter gegebenenfalls Regressmöglichkeiten beim Mieter über die entstandenen Kosten.