OGH Entscheidung 2 Ob 134/19y - Verstoß gegen Haustierverbot

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat kürzlich eine Entscheidung zur Mietvertragskündigung getroffen. Grund für die Kündigung soll der Verstoß des Mieters gegen ein vertraglich vereinbartes Tierhalteverbot sein.

Da die Mehrheit der Vermieter versuchen ihren Mietgegenstand von Haustieren frei zu halten, wird die VEV-Geschäftsstelle in den Beratungsgesprächen beinahe täglich mit diesem Thema konfrontiert. Die Kernelemente dieser Entscheidung tragen wir somit gerne an Sie weiter.

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes der Vermieter Kündigungsgründe vertraglich vereinbaren kann. Ein vereinbarter Kündigungsgrund ist allerdings im Streitfall nur durchsetzbar, wenn er als „wichtig und bedeutsam“ anzusehen ist. Ein vereinbarter Grund, der den Mieter zur Aufkündigung berechtigt, muss den gesetzlichen Kündigungsgründen an Bedeutung nahekommen. Ob der Kündigungsgrund für den Vermieter wirklich „wichtig und bedeutsam“ ist, hat der zuständige Richter im Einzelfall zu entscheiden. Eine ausreichende Konkretisierung der für die Kündigung ausschlaggebenden Tatsachen ist bereits im Mietvertrag essentiell. Denn die vom Gesetzgeber gewollten und im Gesetz verankerten Kündigungsbeschränken zum Schutze des Mieters, dürfen nicht durch vertragliche Vereinbarungen unterlaufen werden.

Sachverhalt: Im konkret zu beurteilenden Fall stützt sich die klagende Partei auf die Tierhaltung in einer Mietwohnung als Verwirklichung eines nachträglich vereinbarten Kündigungsgrundes, da die beklagte Partei zeitweise einen Hund in der Wohnung hält. Die klagende Partei hat trotz des Einwands der Beklagten im Verfahren ihr besonderes Bedürfnis/Interesse am vereinbarten Kündigungsgrund lediglich damit begründet, dass es ihr freistehe, die Haltung von Tieren zu untersagen und ein Verstoß dagegen einen Kündigungsgrund darstelle. Eine Konkretisierung bzw. ein besonderes, wichtiges Interesse hat die Vermieterin während des Verfahrens nie dargelegt.

Rechtliche Beurteilung des OGH: Der OGH stellt in dieser Entscheidung klar, dass das Halten von Tieren in einer Wohnung an sich noch keinen Kündigungsgrund darstellt. Wenn durch die Tierhaltung Mitbewohner belästigt werden und ihnen das Zusammenleben verleidet wird, kann ohnehin ein gesetzlicher Kündigungsgrund - erheblich nachteiliger Gebrauch der Wohnung (unsaubere Tierhaltung) bzw. unleidliches Verhalten - verwirklicht sein. Laut OGH kommt die bloße Verletzung eines vertraglich vereinbarten Tierhalteverbotes (ohne besonderes Interesse des Vermieters) den gesetzlich angeführten Kündigungsgründen (§ 30 MRG) nicht nahe.

Somit ist klar, dass die Verletzung eines vertraglich vereinbarten und generellen Tierhalteverbots durch den Mieter, sofern kein besonders wichtiges Interesse des Vermieters dargelegt wird, keinen durchsetzbaren Kündigungsgrund darstellt.