Medialer Aufruhr wegen VfGH-Erkenntnis hinsichtlich Wertsicherungsklauseln [Update vorhanden]

Verfassungsgerichtshof bestätigt, dass KSchG-Bestimmung verfassungskonform ist

Der Verfassungsgerichtshof hat in seinem aktuellen Erkenntnis bestätigt, dass die Bestimmung des Konsumentenschutzgesetzes, wonach Vertragsbestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern für Verbraucher nicht verbindlich sind, nach denen dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zusteht, verfassungskonform ist.

Betroffen sind demnach grundsätzlich Unternehmer-Verbraucher-Geschäfte. Als Unternehmer können Vermieter angesehen werden, die mehr als fünf Mietgegenstände vermieten. Es soll aber nicht unerwähnt bleiben, dass der OGH dies als Richtwert und nicht als starre Grenze bezeichnet. Die Unternehmereigenschaft eines Vermieters wäre also im Einzelfall zu prüfen und kann es bei der Beurteilung noch auf weitere Umstände ankommen.
Nichtsdestotrotz schlägt dies auch auf Mietverhältnisse zwischen Privaten – also außerhalb des KSchG – durch, weil sich die entsprechende Bestimmung im KSchG auch auf das allgemeine Vertragsrecht des ABGB bezieht und sie daher auch Auswirkungen auf die Verwendung vorformulierter Mietverträge (sog. "Vertragsformblätter") hat.
Aus rechtlicher Vorsicht sollten in Zukunft also sämtliche Wertsicherungsklauseln ausdrücklich enthalten, dass in den ersten zwei Monaten ab Vertragsbeginn keine Anpassung erfolgt.

Dies betrifft alle Bereiche des Mietrechts: Vollausnahme MRG, Teilanwendung MRG und den angemessenen Mietzins im Vollanwendungsbereich des MRG – Richtwerte und Kategoriemietzinse deswegen nicht, weil sie gesetzlich beschränkt und einer individuellen Wertsicherungsvereinbarung dadurch generell nicht zugänglich sind.

Welche tatsächlichen Auswirkungen das aktuelle Erkenntnis des VfGH, und dadurch die Bestätigung der Rechtsprechung des OGH aus dem Jahr 2023, auf die einzelnen Mietverträge hat, die nicht ausdrücklich enthalten, dass eine Anpassung innerhalb der ersten beiden Monate ab Vertragsschluss oder Vertragsbeginn ausgeschlossen ist, steht noch in den Sternen. Höchstgerichtliche Entscheidungen im Individualverfahren stehen derzeit nämlich noch aus.
Die VEV rät jedenfalls dazu, Ruhe zu bewahren.
Es gibt immerhin Unterschiede im gerichtlichen Verfahren, je nachdem ob es sich um ein Verbandsklageverfahren oder um ein Individualverfahren handelt.
In einem Verbandsklageverfahren werden die geprüften Klauseln im kundenfeindlichsten Weg ausgelegt. In einem Einzelverfahren, bei dem ein Mieter die Unwirksamkeit der Klausel feststellen und den Vermieter zur Rückzahlung von Mietzinsanpassungen verpflichten lassen will, gilt dies nicht und die Klausel wird individuell beurteilt. Ist eine Anhebung des Mietzinses in den ersten beiden Monaten faktisch gar nicht möglich, so wird sie im Individualverfahren in der Regel auch dann wirksam bleiben (sofern sie auch sonst transparent formuliert ist), wenn dies nicht ausdrücklich ausgeschlossen wird.