Am 3. April 2020 hat der Nationalrat mit dem 4. COVID-19-Gesetz mehrere Erleichterungen für Mieter von Wohnungen beschlossen. Die Vorarlberger Eigentümervereinigung liefert Ihnen zum Wohnungsmieterschutzpaket eine kompakte Zusammenfassung.

Erleichterung bei der Verlängerung befristeter Wohnungsmietverträge

Unabhängig davon in welchen Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes die Wohnung fällt (Vollanwendung oder Teilanwendung), wurde vom Nationalrat eine Sonderregelung zur Vertragsverlängerung beschlossen. Demnach ist es möglich eine schriftlich, kürzere Verlängerungslaufzeit, als die im Gesetz vorgegebenen drei Jahre, zu vereinbaren. Allerdings findet diese Sonderregelung nur Anwendung auf befristete Wohnungsmietverträge, welche nach dem 30. März 2020 und vor dem 1. Juli 2020 auslaufen würden. Hier ist abweichend zum Mietrechtsgesetz eine schriftliche Verlängerung bis zum 31. Dezember 2020 (spätmöglichster Endtermin!) oder für einen kürzeren Zeitraum möglich.

Achtung: Das Gebot der Schriftlichkeit bedeutet „Unterschriftlichkeit“. Die schriftliche Vertragsverlängerung benötigt daher die Unterschrift beider Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) und ist längstens bis zum 31. Dezember 2020 auszustellen.

Achtung: Diese Regelung birgt auch Gefahren für Vermieter in sich. Bei Formverletzungen und Verlängerung über den 31.12.20 droht ein unbefristeter und unkündbarer Mietvertrag („Mieterschutz“). Es ist also äußerste Vorsicht bei solchen – gut gemeinten – Verlängerungen geboten. Schließen Sie ohne rechtliche Beratung keine unbedachten Verlängerungen ab. Das Risiko ist zu groß!

Wird die Vertragsverlängerung nach dem vereinbarten Zeitraum nicht erneut schriftlich verlängert oder aufgelöst, verlängert sich der Vertrag einmalig, automatisch auf weitere drei Jahre. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, erneuert oder verlängert, gilt er als auf unbestimmte Zeit vereinbart und der Mieter genießt Mieterschutz!

Rechtsfolgen von Mietzinsrückständen wurden beschränkt
(Ausschluss von Kündigungen/Räumungsklagen)

Eine Kündigung/Aufhebung des Mietvertrages durch den Vermieter wegen eines Mietzinsrückstandes des Mieters aus den Monaten April, Mai und Juni 2020 in Folge der COVID-19-Pandemie ist bis zum Ablauf des 30. Juni 2022 ausgeschlossen. Dies gilt aber nur, sofern die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Mieters aufgrund von COVID-19 erheblich beeinträchtigt ist, sodass er seiner Zahlungspflicht aus dem Mietvertrag nicht vollständig oder überhaupt nicht nachkommen kann. Der dargestellte Kündigungs- bzw. Räumungsausschluss tritt mit Ablauf des 30. Juni 2022 wieder außer Kraft. Mietzinsrückstände aus anderen Perioden werden vom Ausschuss der Kündigung oder der Räumungsklage nicht erfasst, ebenso wenig Kündigungen oder Räumungsklagen aus anderen Gründen.

Dieser Kündigungs- und Räumungsausschluss gilt für alle Wohnungsmietverträge unabhängig davon, in welchen Anwendungsbereich (Vollausnahme, Vollanwendung, Teilausnahme) die Wohnung fällt.

Einklagbarkeit von Mietzinsrückständen wurde vorübergehend eingeschränkt
(Ausschluss von Zahlungsklagen)

Vermieter können den Zahlungsrückstand, der zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 entstanden ist, bis zum 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern und auch nicht aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken. Es handelt sich dabei um eine temporäre Aussetzung der Klagbarkeit des Anspruchs. Auch diese Regelung ist unabhängig vom Umfang der Anwendung des Mietrechtsgesetzes und gilt somit für alle Wohnungsmietverträge.

Mieter müssen jedoch bedenken, da es sich nicht um eine Verschiebung der Fälligkeit handelt, dass ab Fälligkeit des jeweiligen Betrages dem Vermieter zusätzlich zum Mietzins jedenfalls die gesetzlichen Verzugszinsen (4% p.a.) zustehen. Den Mietern ist deshalb dringend anzuraten, ungeachtet der gesetzlichen Erleichterungen keine Mietzinsrückstände aufkommen zu lassen bzw. Mietzinsrückstände so bald wie möglich zu begleichen. Diese Erleichterung soll daher nur von jenen Mietern in Anspruch genommen werden, welchen die pünktliche Zahlung des Mietzinses schlicht nicht möglich ist.

Den Beweis darüber, dass der Mieter aufgrund der Folgen von COVID-19 in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt worden ist, welche die pünktliche Mietzinszahlung unmöglich machte, muss der Mieter selbst erbringen.

Achtung wichtig:

Der Begriff Mietzins umfasst aus rechtlicher Sicht neben dem Hauptmietzins auch die darauf entfallenden Betriebskosten. Somit hat der Vermieter weiterhin die Betriebskosten, die anfallen zu entrichten, selbst wenn er die pauschalen Vorauszahlungen vom Mieter nicht erhält! Dieser Umstand konnte trotz vehementer Interventionen der VEV nicht verhindert werden.

Gesetzlicher Räumungsaufschub für Wohnungen

Da die gesetzten Maßnahmen, zur Eindämmung der weiteren Verbreitung des COVID-19, die Suche nach einer neuen Wohnmöglichkeit erheblich erschweren, soll verhindert werden, dass Personen aufgrund einer Delogierung unterstandslos werden. Die Räumung von Wohnungen kann der Verpflichtete (Mieter) mittels Antrag aufschieben. Eine solche Aufschiebung ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Wohnung vom Verpflichteten dringend benötigt wird und ihr auch keine schweren persönlichen oder wirtschaftlichen Nachteile des betreibenden Gläubigers (Vermieter) entgegensteht, beispielsweise dringender Eigenbedarf des Vermieters oder eines Angehörigen. Ein wirtschaftlicher Nachteil wäre zum Beispiel, dass der Vermieter die Wohnung bereits weitervermietet hat und er dringend auf die Mietzinszahlungen angewiesen ist.

Das Verfahren ist auf Antrag des Gläubigers fortzusetzen, sobald die zur Verhinderung der Verbreitung des COVID-19 getroffenen Maßnahmen, aufgrund derer die Bewegungsfreiheit oder der zwischenmenschliche Kontakt eingeschränkt sind, aufgehoben wurden. Jedoch spätestens sechs Monate nach Bewilligung der Aufschiebung. Das Verfahren ist innerhalb von drei Monaten nach Bewilligung der Aufschiebung nur fortzusetzen, wenn die vorgenannten Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind.

Eine weitere wichtige und bereits beschlossene Schutzmaßnahme:

Für Verbindlichkeiten aus Kreditverträgen mit Verbrauchern und Kleinstunternehmer gibt es die Möglichkeit einer Stundung. Private Kreditnehmer und Kleinstunternehmer (= jene die weniger als zehn Personen beschäftigen und bis zu zwei Millionen Euro im Jahr umsetzen) sollen durch das beschlossene Gesetz entlastet werden. Für drei Monate (ab 1. April 2020) also bis Ende Juni 2020, werden ihre Kredite gestundet, sofern der Kreditvertrag vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurde. Eine Stundung gibt es für fällige Zahlungen, wie Kreditraten, Zinsen, Tilgungen, wenn der Kreditnehmer COVID-19 bedingte Einkommensausfälle hat, sodass ihm eine Rückzahlung derzeit nicht zumutbar ist. Dabei handelt es sich um eine echte Stundung, der Schuldner gerät daher nicht in Verzug. Zahlt der Kreditnehmer die Zahlungen vertragsgemäß dennoch weiter, so gilt die Stundung als nicht erfolgt.

Sollten Sie durch die Zurückbehaltung des Mietzinses durch Ihren Mieter in finanzielle Bedrängnis kommen, so beantragen Sie die Stundung ihres Kredites.